Сопровождение сделок с недвижимостью
Новостройки, вторичный рынок, сделки с землей, девелоперские проекты
Покупка недвижимости требует осознанности: проверить объект, Продавца/Застройщика, согласовать договор - учесть нужно не только законодательство Грузии, но и Ваши интересы (требование к объекту, порядку расчетов, условиям расторжения договора, ответственности Продавца и эффективных механизмов защиты).
Перед сделкой важно знать налоговые обязательства, связанные с владением недвижимостью, сдачей ее в аренду и продажей.
Сделки с недвижимостью в Грузии, в том числе, на первичном рынке, регулируются только Гражданским кодексом, а это значит, что профессиональная помощь при их заключении особенно ценны.
JUST Advisors с 2018 года развивает практику в недвижимости: в активе компании больше 100 завершенных проектов по приобретению объектов на первичном и вторичном рынке, объектов культурного наследия, земельных участков.
Перед сделкой важно знать налоговые обязательства, связанные с владением недвижимостью, сдачей ее в аренду и продажей.
Сделки с недвижимостью в Грузии, в том числе, на первичном рынке, регулируются только Гражданским кодексом, а это значит, что профессиональная помощь при их заключении особенно ценны.
JUST Advisors с 2018 года развивает практику в недвижимости: в активе компании больше 100 завершенных проектов по приобретению объектов на первичном и вторичном рынке, объектов культурного наследия, земельных участков.
Наши услуги (новостройки)
- Общие сведения о Компании,
- Сведения об участниках Компании,
- Информация об объектах недвижимости, принадлежащих Компании,
- Информация об объектах недвижимости, завершенных строительством (соблюдение сроков, наличие претензий),
- Активность Компании, членов органов управления и участников в интернет-медиа и социальных сетях, информационный фон,
- Иная существенная информация о Компании по запросу Заказчика, получение которой возможно из публичных источников.
- Проверка прав на земельный участок, на котором ведется строительство,
- Проверка разрешительной документации, в том числе, утверждённого проекта и разрешения на строительство,
- Проверка наличия/отсутствия обременений и правопритязаний на объект
- Проверка предварительного договора купли-продажи и оценка рисков Покупателя,
- Внесение изменений в договор и согласование их с Застройщиком,
- Проверка соответствие языковых версий предварительного договора купли-продажи (грузинский/английский/русский)
- Заключение предварительного договора купли-продажи по доверенности, регистрация в Публичном реестре Грузии.
- Техническая экспертиза объекта перед подписанием Акта приемки-передачи, составление дефектной ведомости
- Составление и согласование Акта приемки-передачи с учетом выявленных недостатков и просрочки строительства,
- Проверка и согласование договора купли-продажи объекта,
- Подписание договора купли-продажи объекта по доверенности, регистрация права собственности в Публичном реестре Грузии
- Юридическое и налоговое планирование,
- Привлечение инвестиций через продажу продажу акций, долей в капитале, конвертируемый займ,
- Инвестиционные договоры между собственником земли и Заказчиком-застройщиком,
- Сопровождение девелоперских проектов "под ключ" (от приобретения земельного участка до регистрации права собственности и передачи объекта в управление)
Подробнее о юридических вопросах, возникающих при покупке недвижимости на первичном рынке читайте в наших статьях:
Наши услуги (вторичный рынок)
- Подтверждение права собственности,
- Соответствие данных об объекте в Публичном реестре фактическим (по запросу Покупателя при участии кадастрового инженера),
- Проверка основания приобретение прав на Объект. Оценка оспоримости сделки, на основании которой был приобретен Объект, минимизация рисков,
- Проверка обременений Объекта (арест, залог, ипотека, запрет),
- Проверка наличия особого статуса Объекта (объект культурного наследия),
- Оценка необходимости получения судебного решения (собственник-несовершеннолетний) или согласия/отказа сособственников,
- Проверка полномочий лиц, представляющих интересы Продавца.
- Структурирование сделки с учетом наличия обременений на Объект и договоренностей сторон
- Подготовка договоров (предварительный договор купли-продажи, договор задатка, основной договор купли-продажи), согласование договоров с Продавцом,
- Подписание договора по доверенности, сопровождение заключения договоров в Публичном реестре Грузии,
- Перевод счетчиков (электричество, газ, вода, интернет) на Покупателя
- Проверка соответствие языковых версий договора купли-продажи (грузинский/английский/русский)
- Проверка земельного участка, в том числе его категории и возможности использования в соответствии с целями Покупателя,
- Проверка Продавца,
- Оценка земельного участка сельхоз.назначения на переводимость в несельхоз,
- Сопровождение перевода земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в несельхоз,
- Структурирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения,
- Составление и согласование договоров, связанных с приобретением земельных участков сельскохозяйственного назначения,
- Подписание договоров, регистрация права собственности в Публичном реестре Грузии
- Юридическое и налоговое планирование,
- Привлечение инвестиций через продажу продажу акций, долей в капитале, конвертируемый займ,
- Инвестиционные договоры между собственником земли и Заказчиком-застройщиком,
- Сопровождение девелоперских проектов "под ключ" (от приобретения земельного участка до регистрации права собственности и передачи объекта в управление)
Подробнее о юридических вопросах, возникающих при покупке недвижимости на вторичном рынке читайте в наших статьях:
Сопутствующие услуги
- Определение налоговых обязательств собственника (при сдаче объекта в аренду, продаже, владении),
- Налоговое планирование, исходя из целей приобретения недвижимости
- Получение налогового номера,
- Расчет налогов и контроль за уплатой,
- Подача налоговых деклараций собственника (подоходный налог, налог на имущество, НДС)
- Краткосрочный ВНЖ (для собственников недвижимости от 100.000 USD)
- Инвестиционный ВНЖ (для собственников недвижимости от 300.000 USD)
Подробнее о юридических и налоговых вопросах, возникающих при владении и распоряжении недвижимостью в Грузии читайте в наших статьях:
Наши кейсы
Наши кейсы
2018-2025
Задача:
Гражданин Нидерландов обратился в JA за сопровождением сделки по покупке нежилого помещения в историческом центре Тбилиси. На этапе проверки Объекта мы установили, что помещение расположено в здании - объекте культурного наследия и подлежит особым охранным ограничениям.
Мы провели тщательное исследование и обнаружили, что предыдущий владелец провел реконструкцию объекта без необходимого согласования. Это могло представлять серьезные риски для нашего клиента в будущем, поскольку штрафы за такое нарушение велики и их несет собственник объекта. Благодаря своевременному изучению документов, мы смогли сориентировать клиента и защитить его интересы, закрепив в договоре ответственность Продавца, а также заручившись заключением архитекторов на случай проверки.
Мы успешно согласовали получение банковского кредита для приобретения объекта, несмотря на то, что на момент сделки объект находился в залоге у банка по обязательствам Продавца и связанных с ним лиц. Структурировав сделку с учетом всех особенностей и рисков, мы обеспечили безопасность интересов нашего клиента.
Оплата проходила в несколько этапов, и платежи осуществлялись из-за границы. Наша компания эффективно управляла всеми финансовыми аспектами сделки, обеспечивая прозрачность и безопасность операций.
После покупки Клиент сдал помещение в аренду - разработкой и согласованием Договора аренды также занимались юристы JA.
В настоящий момент мы ведем личную бухгалтерию клиента: обеспечиваем расчет налогов и подачу налоговых деклараций.
Гражданин Нидерландов обратился в JA за сопровождением сделки по покупке нежилого помещения в историческом центре Тбилиси. На этапе проверки Объекта мы установили, что помещение расположено в здании - объекте культурного наследия и подлежит особым охранным ограничениям.
Мы провели тщательное исследование и обнаружили, что предыдущий владелец провел реконструкцию объекта без необходимого согласования. Это могло представлять серьезные риски для нашего клиента в будущем, поскольку штрафы за такое нарушение велики и их несет собственник объекта. Благодаря своевременному изучению документов, мы смогли сориентировать клиента и защитить его интересы, закрепив в договоре ответственность Продавца, а также заручившись заключением архитекторов на случай проверки.
Мы успешно согласовали получение банковского кредита для приобретения объекта, несмотря на то, что на момент сделки объект находился в залоге у банка по обязательствам Продавца и связанных с ним лиц. Структурировав сделку с учетом всех особенностей и рисков, мы обеспечили безопасность интересов нашего клиента.
Оплата проходила в несколько этапов, и платежи осуществлялись из-за границы. Наша компания эффективно управляла всеми финансовыми аспектами сделки, обеспечивая прозрачность и безопасность операций.
После покупки Клиент сдал помещение в аренду - разработкой и согласованием Договора аренды также занимались юристы JA.
В настоящий момент мы ведем личную бухгалтерию клиента: обеспечиваем расчет налогов и подачу налоговых деклараций.
Задача:
Гражданин Казахстана обратился с запросом о сопровождении сделки по покупке апартаментов в Батуми. Сделка проходила через заключение предварительного договора купли-продажи удаленно, без присутствия клиента в Грузии.
Мы провели тщательный анализ застройщика и всех его проектов, убедившись в его хорошей репутации, отсутствии налоговых обязательств и отсутствии проблем с государственными органами. Также мы убедились в юридической чистоте земли, на которой находился объект, и проверили исходно-разрешительную документацию.
Мы внимательно изучили существенные условия договора: о сроках строительства и вводе объекта в эксплуатацию, о правах Застройщика на изменение проекта и скорректировали их так, чтобы эти права не ущемляли интересы клиента, о качестве апартаментов на момент сдачи, а также о пени и штрафах, которые вправе взыскать Покупатель в случае просрочки строительства или передачи некачественного объекта. Анализируя договор, мы также обнаружили принципиальные разночтения между текстом договора на грузинском и русском языках, которые вводили нашего клиента, понимающего текст договора только на русском языке, в заблуждение. Мы также изучили дополнительные обязательства Застройщика по управлению объектом по окончанию строительства и возможность Покупателя расторгнуть договор управления при нарушении его интересов.
Изменения, которые улучшили условия договора для нашего Клиента, были согласованы с Застройщиком.
Несмотря на то, что земля была обременена банковской ипотекой (Застройщик привлек кредит для строительства Объекта), это не помешало регистрации предварительного договора купли-продажи в публичном реестре.
В настоящий момент мы ведем мониторинг исполнения обязательств Застройщика, строительство объекта ведется с незначительным отставанием от графика.
Гражданин Казахстана обратился с запросом о сопровождении сделки по покупке апартаментов в Батуми. Сделка проходила через заключение предварительного договора купли-продажи удаленно, без присутствия клиента в Грузии.
Мы провели тщательный анализ застройщика и всех его проектов, убедившись в его хорошей репутации, отсутствии налоговых обязательств и отсутствии проблем с государственными органами. Также мы убедились в юридической чистоте земли, на которой находился объект, и проверили исходно-разрешительную документацию.
Мы внимательно изучили существенные условия договора: о сроках строительства и вводе объекта в эксплуатацию, о правах Застройщика на изменение проекта и скорректировали их так, чтобы эти права не ущемляли интересы клиента, о качестве апартаментов на момент сдачи, а также о пени и штрафах, которые вправе взыскать Покупатель в случае просрочки строительства или передачи некачественного объекта. Анализируя договор, мы также обнаружили принципиальные разночтения между текстом договора на грузинском и русском языках, которые вводили нашего клиента, понимающего текст договора только на русском языке, в заблуждение. Мы также изучили дополнительные обязательства Застройщика по управлению объектом по окончанию строительства и возможность Покупателя расторгнуть договор управления при нарушении его интересов.
Изменения, которые улучшили условия договора для нашего Клиента, были согласованы с Застройщиком.
Несмотря на то, что земля была обременена банковской ипотекой (Застройщик привлек кредит для строительства Объекта), это не помешало регистрации предварительного договора купли-продажи в публичном реестре.
В настоящий момент мы ведем мониторинг исполнения обязательств Застройщика, строительство объекта ведется с незначительным отставанием от графика.
Задача:
Гражданин США обратился в JA за сопровождением сделки по покупке земельного участка для целей строительства ретрит-центра. На этапе проверки мы установили, что земельный участок имеет категорию сельхозназначения, но его изменение категории возможно в установленном порядке.
Юристы JA в партнерстве с кадастровым инженером и архитектором подготовили комплект документов (план земельного участка, эскизный план и финансовое обоснование) и обратились в мэрию с заявлением о согласовании перевода земли. Заявление было одобрено и передано в Публичный реестр для принятия окончательного решения, которое также было положительным.
После изменения категории земли юристы JA сопроводили процесс согласования строительства объекта 2 категории.
В настоящий момент на земельном участке завершаются строительные работы.
Гражданин США обратился в JA за сопровождением сделки по покупке земельного участка для целей строительства ретрит-центра. На этапе проверки мы установили, что земельный участок имеет категорию сельхозназначения, но его изменение категории возможно в установленном порядке.
Юристы JA в партнерстве с кадастровым инженером и архитектором подготовили комплект документов (план земельного участка, эскизный план и финансовое обоснование) и обратились в мэрию с заявлением о согласовании перевода земли. Заявление было одобрено и передано в Публичный реестр для принятия окончательного решения, которое также было положительным.
После изменения категории земли юристы JA сопроводили процесс согласования строительства объекта 2 категории.
В настоящий момент на земельном участке завершаются строительные работы.
Задача:
Клиент принял решение о строительстве отеля в партнерстве с гражданином Грузии - собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения. Финансирование проекта предполагалось за счет собственных средств Клиента и привлеченных инвесторов - физических и юридических лиц.
Юристы JA оценили статус земельного участка, бизнес-идею и структуру формирования капитала компании и предложили структурировать инвестиционный проект через создание Акционерного общества. В капитал АО был передан земельный участок, а инвестиции привлекаются через размещение привилегированных акций. Таким образом, участники проекта получают возможность участвовать в управлении проектом, получают право на проживание в нем, а также право на получение дивидендов в будущем.
Привлечение инвестиций через размещение привилегированные акции является гибкой и удобной моделью для Клиента, но ее исполнение потребовало коллективной работы корпоративных и налоговых юристов компании.
В настоящий момент проект на стадии активного развития. АО зарегистрировало несколько выпусков акций.
В соответствии с законодательством Общество самостоятельно ведет реестр акционеров. Фактически этот процесс сопровождают корпоративные юристы JA.
Клиент принял решение о строительстве отеля в партнерстве с гражданином Грузии - собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения. Финансирование проекта предполагалось за счет собственных средств Клиента и привлеченных инвесторов - физических и юридических лиц.
Юристы JA оценили статус земельного участка, бизнес-идею и структуру формирования капитала компании и предложили структурировать инвестиционный проект через создание Акционерного общества. В капитал АО был передан земельный участок, а инвестиции привлекаются через размещение привилегированных акций. Таким образом, участники проекта получают возможность участвовать в управлении проектом, получают право на проживание в нем, а также право на получение дивидендов в будущем.
Привлечение инвестиций через размещение привилегированные акции является гибкой и удобной моделью для Клиента, но ее исполнение потребовало коллективной работы корпоративных и налоговых юристов компании.
В настоящий момент проект на стадии активного развития. АО зарегистрировало несколько выпусков акций.
В соответствии с законодательством Общество самостоятельно ведет реестр акционеров. Фактически этот процесс сопровождают корпоративные юристы JA.
Отзывы
Статьи по теме
JUST Advisors также предлагает комплексное юридическое обслуживание для компаний. Наша команда юристов и налоговых консультантов работает совместно с опытными бухгалтерами и аудиторами, обеспечивая двойную защиту вашего бизнеса
ДОПОЛНИТЕЛЬНО
