Коммерческая недвижимость: как оформить и заплатить налоги

Право собственности на любую недвижимость подлежит государственной регистрации в публичном реестре Грузии и возникает с момента регистрации. Процедуру допустимо проводить в любом филиале Дома Юстиции (в Тбилиси, Батуми, Телави и так далее) без привязки к месту нахождения объекта. Для регистрации нужно предоставить:

• Документ — основание перехода права (договор купли-продажи — его передают сотруднику Дома Юстиции в единственном экземпляре).
• Удостоверения личности подписантов договора (нотариальные копии или, если документы выданы в иностранном государстве, нотариально удостоверенные переводы на грузинский язык).
• Акт приемки-передачи, подтверждения оплаты недвижимости и другие бумаги не требуются.

Срок регистрации зависит от размера госпошлины, ее можно оплатить на месте:

• За 4 рабочих дня (стандартный срок) — 150 лари.
• За один рабочий день — 270 лари.
• В день подачи — 350 лари.

Доказательством регистрации права собственности будет выписка из публичного реестра (на грузинском языке). Ее можно скачать онлайн на официальном портале Минюста или заказать в том же Доме Юстиции. Договора, который был основанием для регистрации, в публичном доступе нет, но любое лицо тоже вправе запросить его из реестра.

Владелец коммерческой недвижимости автоматически становится плательщиком налога на имущество — обязанность уплачивать его возникает, если общий доход домовладения (то есть собственника и его супруги/супруга), задекларированный в Грузии за предыдущий год, превышает 40 тысяч лари.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления и носит прогрессивный характер:

• При доходах от 40 до 100 тысяч лари налог на имущество не превышает 0,8% от рыночной стоимости объекта.
• При доходах свыше 100 тысяч лари — до 1% от стоимости объекта.

Налог подлежит уплате ежегодно до 15 ноября года, следующего за отчетным. Декларация по налогу на имущество подается до 1 ноября года, следующего за отчетным.

При сдаче недвижимости в аренду у собственника может быть два типа налога:

• Подоходный налог с арендной платы.
• Налог на добавленную стоимость (НДС).

Подоходный налог при сдаче коммерческого помещения составляет 20% от разницы между арендной платой и расходами на обслуживание объекта. Декларацию по данному налогу физлица или ИП подают в Службу доходов, а сам налог платят один раз ежегодно — до 31 марта года, следующего за годом получения дохода.

НДС возникает, если совокупный годовой доход арендодателя (физлица или ИП) составляет 100 тысяч лари и более. В этом случае собственник обязан зарегистрироваться как плательщик НДС и уплачивать НДС в размере 18% от арендной платы. Декларацию по НДС физического лица или ИП тоже подают в Службу доходов, но декларируют и оплачивают НДС ежемесячно — до 15 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.

Если совокупный доход арендодателя за текущий календарный год не превышает 100 тысяч лари, он утрачивает статус плательщика НДС со следующего года.

Если собственник решает продать коммерческую недвижимость, он должен учитывать те же налоги (подоходный налог и НДС), но здесь появляется больше нюансов, чем в случае аренды. Например, многое зависит от срока владения объектом:

• Если недвижимость была в собственности меньше двух лет, при продаже коммерческого объекта подоходный налог составит 20% с разницы между ценой продажи и затратами на приобретение объекта.
• Если больше двух лет, подоходный налог платить не нужно.

Ставка подоходного налога не зависит от количества проданных квартир или домов. Повторим: декларацию по данному налогу физлица или ИП подают в Службу доходов, налог платят один раз ежегодно — до 31 марта года, следующего за годом получения дохода.

В том случае, если в результате продажи объекта коммерческой недвижимости доход продавца, облагаемый НДС, превысит 100 тысяч лари, продавец обязан зарегистрироваться плательщиком НДС и уплатить уплатить НДС в размере 18% от цены продажи объекта. Полученный от продажи нежилого помещения доход должен быть задекларирован, а налог уплачен до 15 числа месяца, следующего за месяцем реализации объекта (или получения оплаты — в зависимости от того, какой момент наступит раньше).

Приобрести коммерческую недвижимость могут физлица и ИП. Какой статус оптимальный? Если продавцом и арендатором объекта будет квалифицированный плательщик НДС, собственнику есть смысл зарегистрировать ИП и тоже получить статус квалифицированного плательщика НДС. Тогда при покупке коммерческой недвижимости можно будет заявить о вычете НДС в размере 18% от цены сделки. Также можно будет начислять НДС на сумму аренды, получая ее от арендатора и уплачивая в бюджет (повышение арендной платы на сумму НДС в данном случае не будет болезненным для арендатора — будучи квалифицированным плательщиком НДС, он отразит эту сумму к вычету из бюджета).

ИП платит подоходный налог при сдаче имущества в аренду и при продаже недвижимости (в обоих случаях 20% от разницы между доходом и расходом). Отметим, что статус малого бизнеса, который позволяет платить подоходный налог 1%, при сдаче имущества в аренду неприменим.

Для регистрации ИП нужна нотариально заверенная копия загранпаспорта и юридический адрес — в качестве него подходит любая недвижимость на территории Грузии, собственник которой согласится предоставить адрес для регистрации ИП. Получить статус можно за один день, подав документы в Дом Юстиции.

ИП могут претендовать на ВНЖ, если их доход от предпринимательской деятельности превышает 50 тысяч лари в год. Подробно о получении вида на жительство по бизнесу мы писали здесь.