Коммерческая недвижимость: как оформить и заплатить налоги

Право собственности на любую недвижимость подлежит государственной регистрации в публичном реестре Грузии и возникает с момента регистрации. Процедуру допустимо проводить в любом филиале Дома Юстиции (в Тбилиси, Батуми, Телави и так далее) без привязки к месту нахождения объекта. Для регистрации нужно предоставить:

• Документ — основание перехода права (договор купли-продажи — его передают сотруднику Дома Юстиции в единственном экземпляре).
• Удостоверения личности подписантов договора (нотариальные копии или, если документы выданы в иностранном государстве, нотариально удостоверенные переводы на грузинский язык).
• Акт приемки-передачи, подтверждения оплаты недвижимости и другие бумаги не требуются.

Срок регистрации зависит от размера госпошлины, ее можно оплатить на месте:

• За 4 рабочих дня (стандартный срок) — 150 лари.
• За один рабочий день — 270 лари.
• В день подачи — 350 лари.

Доказательством регистрации права собственности будет выписка из публичного реестра (на грузинском языке). Ее можно скачать онлайн на официальном портале Минюста или заказать в том же Доме Юстиции. Договора, который был основанием для регистрации, в публичном доступе нет, но любое лицо тоже вправе запросить его из реестра.

Владелец коммерческой недвижимости автоматически становится плательщиком налога на имущество — обязанность уплачивать его возникает, если общемировой доход домовладения (то есть собственника и его супруги/супруга, а также несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев) за предыдущий год, превышает 40 тысяч лари.

Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления и носит прогрессивный характер:

• При доходах от 40 до 100 тысяч лари налог на имущество не превышает 0,8% от рыночной стоимости объекта.
• При доходах свыше 100 тысяч лари — до 1% от стоимости объекта.

Налог подлежит уплате ежегодно до 15 ноября года, следующего за отчетным. Декларация по налогу на имущество подается до 1 ноября года, следующего за отчетным.

Подробнее о налоге не имущество читайте в нашей статье "Налог на имущество в Грузии 2024"

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду у собственника может возникнуть два налога:

1. Подоходный налог с арендной платы,
2. Налог на добавленную стоимость (НДС).

1. Подоходный налог при сдаче помещения в аренду для осуществления экономической деятельности составляет 20% от разницы между арендной платой и расходами на обслуживание объекта.

• в том случае, если собственник получает доход от сдачи коммерческой недвижимости непосредственно физическому лицу, он сам декларирует доход и уплачивает налог — исполнить эту обязанность необходимо до 1 апреля года, следующего за отчетным.
• чаще арендаторами коммерческой недвижимости являются ИП или компании — в этом случае они выступают налоговыми агентами, самостоятельно удерживают и уплачивают подоходный налог в бюджет при перечислении арендной платы собственнику
• ИП при сдаче имущества в аренду декларирует и уплачивает подоходный налог самостоятельно — до 1 апреля года, следующего за годом получения дохода.

2. Если арендодатель является плательщиком НДС, наряду с подоходным налогом он обязан уплачивать 18% НДС с суммы арендной платы. Обязанность зарегистрироваться плательщиком НДС возникает у физлица или ИП, если его налогооблагаемый доход (в том числе, от сдачи имущества в аренду) за 12 последовательных месяцев достигнет 100 тысяч лари.

• собственник-плательщик НДС обязан подавать декларацию по НДС и уплачивать налог самостоятельно ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.

Если совокупный доход арендодателя за текущий календарный год не превышает 100 тысяч лари, он может заявить об аннулировании статус плательщика НДС со следующего года.

Если собственник решает продать коммерческую недвижимость, он должен учитывать те же налоги (подоходный налог и НДС), но здесь появляется больше нюансов, чем в случае аренды. Например, многое зависит от использования недвижимости в экономической деятельности:

• Если меньше, чем за 2 года до продажи недвижимость использовалась в экономической деятельности, подоходны налог при продаже составит 20% с разницы между ценой продажи и затратами на приобретение объекта.
• Если недвижимость не использовалась в экономической деятельности больше двух лет, подоходный налог платить не нужно.

Ставка подоходного налога не зависит от количества проданных объектов. В случае продажи декларация по подоходному налогу должна быть подана, а налог уплачен до 15 числа месяца, следующего за месяцем реализации объекта (или получения оплаты — в зависимости от того, какой момент наступит ранее).

В том случае, если в результате продажи объекта коммерческой недвижимости доход продавца, облагаемый НДС, превысит 100 тысяч лари, продавец обязан зарегистрироваться плательщиком НДС и уплатить уплатить НДС в размере 18% от цены продажи объекта. Полученный от продажи нежилого помещения доход должен быть задекларирован, а налог уплачен до 15 числа месяца, следующего за месяцем реализации объекта (или получения оплаты — в зависимости от того, какой момент наступит раньше).

Приобрести коммерческую недвижимость могут физлица и ИП. Какой статус оптимальный? Если продавцом и арендатором объекта будет квалифицированный плательщик НДС, собственнику есть смысл зарегистрировать ИП и тоже получить статус квалифицированного плательщика НДС. Тогда при покупке коммерческой недвижимости можно будет заявить о вычете НДС в размере 18% от цены сделки. Также можно будет начислять НДС на сумму аренды, получая ее от арендатора и уплачивая в бюджет (повышение арендной платы на сумму НДС в данном случае не будет болезненным для арендатора — будучи квалифицированным плательщиком НДС, он отразит эту сумму к вычету из бюджета).

ИП платит подоходный налог при сдаче имущества в аренду и при продаже недвижимости (в обоих случаях 20% от разницы между доходом и расходом). Отметим, что статус малого бизнеса, который позволяет платить подоходный налог 1%, при сдаче имущества в аренду неприменим.

Для регистрации ИП нужна нотариально заверенная копия загранпаспорта и юридический адрес — в качестве него подходит любая недвижимость на территории Грузии, собственник которой согласится предоставить адрес для регистрации ИП. Получить статус можно за один день, подав документы в Дом Юстиции.

ИП могут претендовать на ВНЖ, если их доход от предпринимательской деятельности превышает 50 тысяч лари в год. Подробно о получении вида на жительство по бизнесу мы писали здесь.