О нас

Консультация

Строительство, ремонт и реконструкция в Грузии: гайд для архитекторов и дизайнеров

8 мая 2025

Шалва Гиоргадзе, партнер, адвокат, руководитель Департамента имущественных отношений

Блог
→
Жизнь в Грузии
→
Строительство, ремонт и реконструкция квартир в Грузии

Эта статья появилась благодаря активному интересу и вопросам, которые мы регулярно получаем от сообщества архитекторов и дизайнеров, работающих в Грузии. В ходе обсуждений на профессиональных встречах и в рабочих чатах стало ясно: многим специалистам не хватает структурированной информации о том, как правильно и юридически корректно вести проекты, связанные со строительством, ремонтом и перепланировкой квартир.

Мы подготовили подробный гайд, чтобы закрыть этот информационный пробел и помочь архитекторам и дизайнерам чувствовать себя увереннее в юридических и нормативных вопросах. В статье вы найдёте пошаговые инструкции, ссылки на законы, примеры из практики и советы по взаимодействию с заказчиками и муниципалитетами.

1. ОБЩАЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

В Грузии регулирование строительной деятельности, архитектуры и градостроительства осуществляется на основании следующих ключевых нормативных актов:

1.1. Кодекс пространственного планирования, архитектуры и строительства Грузии (2019 год)

Устанавливает общие правила планирования, проектирования, согласования и строительства объектов недвижимости.
Содержит нормы о видах разрешений, порядке выдачи и контроля за строительной деятельностью.

Когда пользоваться:
Если вы хотите спроектировать новый жилой дом, именно этот кодекс определяет, в каком порядке вы должны подать проект в муниципалитет, какие требования предъявляются к проектной документации и как проходит согласование.

1.2. Регламент технической безопасности строительства (Постановление Правительства № 41 от 28 января 2016 года)

Подробно регламентирует технические параметры, строительные нормы, стандарты безопасности.
Аналог советских СНиПов: охватывает вентиляцию, лестницы, пожарную безопасность, электрику, санитарные узлы, материалы и т. д.

Когда пользоваться:
При проектировании ресторана или гостиницы вы обязаны соблюдать требования по эвакуационным выходам, ширине лестничных пролетов, размещению санузлов и пр., как указано в этом регламенте.

1.3. Постановление № 255 О правилах и условиях выдачи разрешений на строительство и ввод зданий в эксплуатацию (2019 год)

Устанавливает процедуру подачи заявки на строительство.
Определяет перечень обязательных документов.
Описывает процесс проверки, согласования и принятия решений мэрией.

Когда пользоваться:
Вы разрабатываете проект коттеджа. Согласно постановлению № 255, вы должны представить в мэрию: заявление, ситуационный план, архитектурный проект, инженерные решения, согласования от других органов (если требуется).

1.4. Муниципальные постановления (например, Постановление Об утверждении Правил регулирования использования и застройки территорий муниципалитета г. Тбилиси)

Эти акты определяют зонирование города, назначение зон (жилые, коммерческие, рекреационные и т. д.).
Устанавливают, что можно строить в каждой конкретной зоне.

Когда пользоваться:
Если участок находится в «жилой зоне 1», вы можете строить только индивидуальные жилые дома. Многоквартирные дома или коммерческие объекты потребуют изменения зонирования.

1.5. Закон № 2277 «О защите культурного наследия Грузии» (2007 года)

Определяет охраняемые объекты, регламентирует допустимые виды работ (реставрация, реконструкция, адаптация).
Предусматривает отдельную процедуру согласования в Агентстве культурного наследия.

Когда пользоваться:
Если дизайнеру поручили проект редизайна здания XIX века в центре Батуми, в соответствии с Законом, необходимо получить согласие от агентства, причем любые внешние изменения фасада потребуют отдельного историко-архитектурного заключения.

1.6. Органический Закон Грузии «О праве собственности на сельскохозяйственные земли»

Регламентируют права на землю, её регистрацию, статус (сельхоз / не сельхоз), процедуру отчуждения и смены назначения.

Когда пользоваться:
Прежде чем покупать участок под строительство, необходимо через публичный реестр уточнить его статус. Если он сельскохозяйственный — иностранный гражданин не сможет его купить напрямую. Нужно изменить назначение или оформить через юридическое лицо с грузинским участием.

2. ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В ГРУЗИИ

2.1. Общая схема процесса получения разрешения

Выбор участка. Проверка его правового и фактического статуса.
Сбор предварительной информации по зонированию и ограничениям.
Подготовка архитектурного проекта.
Согласование с соответствующими органами.
Получение разрешения на строительство.
Завершение строительства. Ввод объекта в эксплуатацию (акт приёма-передачи).

2.2. Шаг 1 — Проверка участка
Что необходимо выяснить:

Кому принадлежит участок.
Его статус: сельскохозяйственный или несельскохозяйственный.
Категория зональности по градостроительному плану.

Инструменты:

Сведения о правах на земельный участок: смотреть здесь
Геоинформационные карты Тбилиси: смотреть здесь

Важно знать:

В Грузии есть земельные участки сельскохозяйственного назначения и несельскохозяйственного назначения. В свою очередь, сельхозземли разделяются на следующие категории: земли пастбищ, сенокосов, пашни (в том числе земли, занятые многолетними насаждениями) или приусадебной категории. На земле приусадебной категории можно строить частный жилой одноквартирный дом.
Несельскохозяйственная земля предусмотрена для строительства коммерческих объектов, но на земле с таким статусом также можно получить разрешение для строительства частного жилого дома.
Изменение статуса земельного участка с сельскохозяйственного на несельскохозяйственный требует разрешения и соблюдения специальных норм и процедур.

2.3. Шаг 2 — Уточнение градостроительных ограничений
Что определяет допустимость застройки:

Генеральный план развития города.
Решения муниципалитета.
Наличие охранного статуса (например, объект культурного наследия).

Если участок попадает в зону с особыми условиями:

Придётся получать дополнительные согласования (с мэрией, агентством культурного наследия, экологическими службами и т. д.).

2.4. Шаг 3 — Подготовка архитектурного проекта
Проект должен включать:

Генплан.
Чертежи фасадов, планировки, конструктивные и инженерные решения.
Расчётные и графические материалы.
Пояснительную записку.

Требования определены в:

Постановлении № 255 (о разрешениях на строительство).
Регламенте технической безопасности (Постановление № 41).

2.5. Шаг 4 — Подача заявки на разрешение
Куда подавать:
Муниципалитет (например, мэрия Тбилиси).

Пакет документов:

Заявление.
Документы, подтверждающие право собственности на участок.
Проектная документация.
Согласования с другими органами (если требуется).
Квитанция об оплате пошлины.

Правовое основание:
Постановление Правительства № 255

2.6. Шаг 5 — Получение разрешения
Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней, если проект не требует дополнительных согласований.
После утверждения — выдается разрешение на строительство с указанием:

Наименования объекта.
Условий застройки.
Ответственных лиц.

2.7. Шаг 6 — Строительство и ввод в эксплуатацию
После завершения строительства:

Заказчик подаёт заявление о вводе в эксплуатацию.
Проводится выездная проверка.
Составляется акт о соответствии проекту.

Если всё соответствует — объект вносится в реестр и считается сданным.

3. ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И РЕКОНСТРУКЦИИ: КОГДА НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ, А КОГДА НЕТ

3.1. Терминология: в чём разница?
Перепланировка — Изменение конфигурации внутренних помещений без изменения несущих конструкций
Реконструкция — Изменение параметров объекта (высота, площадь, назначение и т. д.)
Капитальный ремонт — Замена или усиление несущих конструкций, инженерных систем
Текущий ремонт — Косметические работы: покраска, замена покрытий, сантехники и т. д.
Источник: Кодекс пространственного планирования, архитектуры и строительства, Глава IV.

3.2. Когда разрешение обязательно?
Разрешение требуется в следующих случаях:

Перепланировка с изменением несущих стен.
Перемещение или расширение санузлов и кухонь, если это связано с мокрыми зонами.
Изменение назначения помещения (например, перевод квартиры в офис).
Изменение фасада (окна, двери, балконы, кондиционеры на фасаде).
Увеличение общей площади за счёт объединения помещений или пристроек.
Объединение квартир/помещений с регистрацией в кадастре.

3.3. Когда разрешение не требуется?
Без разрешения можно:

Удалить или установить некапитальные перегородки (из гипсокартона, дерева и пр.).
Провести отделочные работы: покраска, укладка плитки, обои.
Заменить сантехнику без переноса коммуникаций.
Менять двери и окна внутри помещения (но не фасадные!).

Пример:
Дизайнер демонтирует перегородку между кухней и гостиной и создаёт зону open space. Если стена не несущая и не меняется функциональное назначение — согласование не требуется.

3.5. Как оформить разрешённую перепланировку?

Подготовить проект изменений.
Получить техническое заключение.
Подать заявление в мэрию.
Получить разрешение на реконструкцию/перепланировку.

3.6. Особенности новостроек

В большинстве случаев застройщик сдаёт квартиры со свободной планировкой.
Любые изменения нужно согласовывать до ввода дома в эксплуатацию.
После сдачи дома — действуют правила, описанные выше.

Пример:
В новостройке заказчик хочет установить ванну на балконе. Это изменение фасада и инженерных систем — потребуется проект и разрешение.

4. РАБОТА С ОБЪЕКТАМИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ В ГРУЗИИ

4.1. Что такое объект культурного наследия?
Объект культурного наследия — это здание, строение, территория или ансамбль, обладающий исторической, архитектурной, художественной или иной ценностью, официально включённый в реестр культурных памятников.
Правовая база: Закон Грузии «Об охране культурного наследия» № 2277 от 2007 года.
Примеры таких объектов: Старые здания в Тбилиси на улицах Коте Апхази, Або Тбилели, в районе Сололаки, Мтацминда, Проспект Агмашенебели и т. д., Купеческие дома в Батуми, Телави, Сигнахи.

4.2. Как проверить, является ли объект памятником?

Проверить статус объекта через реестр:
Обратиться в Агентство охраны культурного наследия (национальное или муниципальное).

Вопросы согласования культурного наследия курирует Национальное агентство охраны культурного наследия Грузии.

4.3. Что запрещено делать без разрешений?
Без предварительного согласования запрещено проводить любые работы как снаружи, так и внутри помещения.

Пример из практики
Ситуация: Дизайнеру поручили разработать проект редизайна квартиры в старинном доме на улице Коте Апхази в Тбилиси.
1. Через сайт heritage. ge выяснилось, что дом включён в список охраняемых.
2. Дизайнер заказал историко-архитектурное заключение.
3. Был разработан проект внутренней перепланировки, не затрагивающий фасад и несущие стены.
4. Проект прошёл согласование в Агентстве культурного наследия.
5. После получения разрешения начались ремонтные работы с соблюдением условий.

4.6. Ответственность за нарушения

Штрафы за самовольные работы на объектах культурного наследия могут достигать 25 000 лари и выше.
При серьёзных нарушениях возможно возбуждение уголовного дела (ст. 259 УК Грузии).

5. СДАННЫЕ И НЕ СДАННЫЕ ДОМА: СТАТУС И ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ

5.1. Что значит «дом сдан»?
Сданный в эксплуатацию дом — это здание, по которому:

завершены строительные работы;
проведена проверка технического соответствия;
выдан акт о вводе в эксплуатацию;
здание зарегистрировано в Национальном агентстве публичного реестра;

Правовая основа:

Кодекс пространственного планирования и строительства,
Постановление № 255 о выдаче разрешений и принятии в эксплуатацию.

5.2. Что такое «несданный» дом?
Несданный в эксплуатацию дом — объект, по которому:

строительство завершено частично или полностью;
акт о приёмке не выдан;
не пройдена проверка на соответствие строительным нормам;
отсутствует регистрация в реестре как полноценного здания;

5.4. Как проверить, сдан дом или нет?
Алгоритм:

Запросить у продавца или застройщика акт ввода в эксплуатацию.
Проверить регистрацию здания в публичном реестре:

5.5. Что делать, если здание не сдано?
Варианты действий:

Обратиться к застройщику с требованием завершения процесса сдачи.
Подать коллективное заявление от собственников в мэрию в случае, если застройщик обанкротился/ликвидирован или объявлена строительная амнистия.

Важно:

Право собственности на квартиры и нежилые помещения в объектах, разрешение на строительство которых выдано до 1 января 2022 года, может быть зарегистрировано ДО сдачи объекта в эксплуатацию.
Если право собственности на квартиру/нежилое зарегистрировано, то факт несдачи объекта в эксплуатацию не мешает распоряжаться квартирой/нежилым, в том числе: сдавать его в аренду, ипотеку, продавать и передавать по наследству.

6. КАК ВЫСТРОИТЬ ЮРИДИЧЕСКИ КОРРЕКТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ С ЗАКАЗЧИКОМ

6.1. Нужно ли оформлять договор с заказчиком?
Да. Устные договорённости в Грузии не защищают исполнителя. Без договора:

невозможно подтвердить объём и содержание задания;
нельзя потребовать оплату за выполненные работы;
трудно доказать вину заказчика при задержках и конфликтах.

Правовая основа: Гражданский кодекс Грузии

6.2. Что должно быть в договоре дизайнера/архитектора?
Существенные условия:

Полные данные сторон (ФИО, идентификационный номер, адрес).
Предмет договора: чёткое описание работ (проект, надзор, консультации и т. п.).
Сроки выполнения (этапы, календарный план).
Объём ответственности сторон.
Стоимость и порядок оплаты.
Порядок внесения изменений в проект.
Условия расторжения.
Споры и подсудность.

Дополнительно:

Приложение с техническим заданием.
Этапность (предварительный проект, финальный, авторский надзор).
Указание, кто отвечает за согласование в мэрии и контроль соответствия нормам.

Совет:
Не бойтесь использовать простые формулировки — главное, чтобы заказчик понимал, за что он платит и что вы обязуетесь выполнить.

6.3. Как обезопасить себя от конфликта?
Рекомендации:

В договор включить пункт: «Стороны признают электронную переписку юридически значимой».
Уточнить, кто передаёт проект в мэрию, кто отвечает за согласования.
Ввести штрафы за просрочку оплаты (например, 0.1% в день).
Указать порядок приёмки работы (акт сдачи-приёмки, отзывов и доработок).

Пример формулировки:
«Работа считается принятой, если в течение 5 рабочих дней с момента передачи проекта заказчик не направил мотивированные замечания».

6.4. Как выставлять счета и получать оплату?
Варианты:

Поэтапно: аванс → черновой проект → финальный проект.
С оплатой по факту (для доверенных клиентов).
Через ИП или юрлицо (для оформления счёта и оплаты на счёт).

6.4. Какие налоги платить?
Подоходный налог:

архитектор или дизайнер, или лицо, выполняющее любые строительные работы для физических лиц может осуществлять деятельность как ИП со статусом малого бизнеса. Подоходный налог в этом случае до достижения оборота в 500.000 лари за календарный год составит 1% от полученного дохода
лицо, выполняющее любые строительные работы для ИП или компаний не может воспользоваться статусом малого бизнеса и подоходный налог для него составит 20% с разницы между доходом и расходом
если лицо оказывает услуги без получения статуса ИП, подоходный налог также составит 20% c разницы между доходом и расходом.

Налог на добавленную стоимость:
Если доход от источника в Грузии достигнет 100.000 лари за 12 последовательных месяцев, необходимо зарегистрироваться плательщиком НДС. Доход, полученный после получения статуса плательщика НДС, будет облагаться НДС по ставке 18%.

Было полезно? Поделитесь своим мнением