Покупка недвижимости в новостройке в Грузии: как защитить свои права и избежать рисков
9 Апреля 2025
Шалва Гиоргадзе, адвокат, Партнер, Руководитель Департамента имущественных отношений
Введение
Рынок недвижимости в Грузии продолжает развиваться и несмотря на достаточный рост цен за последние 2 года остается достаточно привлекательной инвестицией или выбором для тех, кто рассматривает приобретение недвижимости за границей для целей проживания. Количество новостроек в Тбилиси и Батуми растет, как и количество сделок. Однако приобретение квартиры на этапе строительства сопряжено с определеннымиюридическими и финансовыми рисками. Среди основных вопросов, которые нужно оценить на этапе инвестирования можно выделить риск просрочки сдачи объекта, несоответствия качества строительства заявленным стандартам и расхождения между рекламными рендерами и фактическим видом готового жилого комплекса.
1. Правовое регулирование инвестиций в новостройки Грузии
В Грузии отсутствует специальное законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве – в отличие от практики в Российской Федерации или Казахстане. Отношения между застройщиком и инвестором оформляются на основании общих норм Гражданского кодекса и других общих правовых норм, что не всегда позволяет учесть специфику инвестиционных сделок в строительной сфере и обеспечить защиту прав инвесторов. Основными законодательными актами, регулирующими отношения между застройщиками и покупателями недвижимости, являются:
- Гражданский кодекс Грузии: данный документ определяет общие принципы заключения и исполнения договоров купли‑продажи, а также предусматривает возмещение убытков и выплату неустойки в случае невыполнения обязательств (см. статьи 408 и 409).
- Закон Грузии «О защите прав потребителей»: данный закон обязывает продавцов и застройщиков предоставлять достоверную информацию о качестве приобретаемого объекта и защищает права потребителей.
- Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности Грузии: данный нормативный акт регулирует вопросы получения разрешений на строительство, ввода объектов в эксплуатацию и устанавливает ответственность за нарушение строительных норм.
- Кодекс об административных правонарушениях Грузии: устанавливает административную ответственность за нарушения в сфере строительства, в частности, предусматривает штрафы за строительство без разрешения (статья 150) и за просрочку ввода объекта в эксплуатацию (статья 152).
2. Проверка Застройщика и объекта. Действия до заключения сделки.
До заключения сделки особое значение приобретает вопрос проведения тщательного due diligence как застройщика, так и самого объекта инвестирования.
Проверка Компании-Застройщика, как минимум, должна включать:
· Общие сведения о Компании: факт регистрации Компании в Публичном реестре, состав партнеров и их благонадежность, сведения об органах управления, их полномочиях и благонадежности персонального состава.
· Информацию об объектах недвижимости, принадлежащих Компании
· Информацию об объектах недвижимости, завершенных строительством (соблюдение сроков, наличие претензий)
· Информацию о финансовой устойчивости Застройщика и его группе лиц
· Активность Компании, членов органов управления и участников в интернет-медиа и социальных сетях, информационный фон
Проверка Объекта предполагает:
· Оценка прав на земельный участок, на котором ведется строительство,
· Оценка разрешительной документации, в том числе, утверждённого проекта и разрешения на строительство,
· Проверка наличия/отсутствия обременений и правопритязаний на объект
Проверка Компании-Застройщика, как минимум, должна включать:
· Общие сведения о Компании: факт регистрации Компании в Публичном реестре, состав партнеров и их благонадежность, сведения об органах управления, их полномочиях и благонадежности персонального состава.
· Информацию об объектах недвижимости, принадлежащих Компании
· Информацию об объектах недвижимости, завершенных строительством (соблюдение сроков, наличие претензий)
· Информацию о финансовой устойчивости Застройщика и его группе лиц
· Активность Компании, членов органов управления и участников в интернет-медиа и социальных сетях, информационный фон
Проверка Объекта предполагает:
· Оценка прав на земельный участок, на котором ведется строительство,
· Оценка разрешительной документации, в том числе, утверждённого проекта и разрешения на строительство,
· Проверка наличия/отсутствия обременений и правопритязаний на объект
3. Оформление сделки: предварительный и основной договоры купли‑продажи. Регистрация права собственности и права будущей собственности.
3.1. Предварительный и основной договор купли-продажи
До 2022 года в Грузии допускалась практика заключения основного договора купли‑продажи и регистрации права собственности на объекты недвижимости в объектах, которые ещё не введены в эксплуатацию. Поэтому регистрация права собственности в объектах, которые по факту завершены строительством, в которых имеются все коммуникации (электричество, газ, вода и работающий лифт) и которые успешно эксплуатируются, но при этом имеют статус «строящиеся» в Грузии не редкость. Оборотоспособности (то есть возможности купить, продать, сдать в аренду или заложить) квартир такой статус не мешает совершенно.
С 1 января 2022 года в Кодекс о пространственном планировании были внесены изменения – теперь регистрация права собственности на объекты, разрешение на строительство которых было получено до указанной даты, стала возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Как было сказано выше, специального законодательства, регулирующего продажу объектов на этапе строительства, в Грузии нет. Поэтому договорные отношения на данном этапе укладываются в нормы гражданского кодекса:
3.2. Существенные условия договора
При оформлении предварительного договора купли-продажи инвестору следует обратить особое внимание на следующие существенные условия:
3.3. Регистрация договора и права
Основанием возникновения права собственности на объект недвижимости является регистрация права собственности в Публичном реестре. Основанием для такой регистрации является договор купли-продажи. Заявителями при регистрации являются обе стороны договора. Право будущей собственности, которое возникает на основании предварительного договора купли-продажи, не требует обязательной регистрации, но такая регистрация крайне рекомендована – она гарантирует защиту от двойных продаж, а также является безусловным доказательством права будущего собственника на объект в будущем.
Сами договоры (и предварительный и основной) не требуют государственной регистрации. Такие договоры заключаются в простой письменной форме и подписываются в присутствии регистратора, если подписантами являются сами стороны или их представители, действующие на основании доверенности, выданной в Грузии. Если договор-основание регистрации права собственности (или права будущей собственности) заключается на основании нотариальной доверенности, выданной за границей, такой договор требует нотариальной формы.
До 2022 года в Грузии допускалась практика заключения основного договора купли‑продажи и регистрации права собственности на объекты недвижимости в объектах, которые ещё не введены в эксплуатацию. Поэтому регистрация права собственности в объектах, которые по факту завершены строительством, в которых имеются все коммуникации (электричество, газ, вода и работающий лифт) и которые успешно эксплуатируются, но при этом имеют статус «строящиеся» в Грузии не редкость. Оборотоспособности (то есть возможности купить, продать, сдать в аренду или заложить) квартир такой статус не мешает совершенно.
С 1 января 2022 года в Кодекс о пространственном планировании были внесены изменения – теперь регистрация права собственности на объекты, разрешение на строительство которых было получено до указанной даты, стала возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Как было сказано выше, специального законодательства, регулирующего продажу объектов на этапе строительства, в Грузии нет. Поэтому договорные отношения на данном этапе укладываются в нормы гражданского кодекса:
- до сдачи объекта в эксплуатацию между Застройщиком и будущим собственником заключается предварительный договор купли-продажи. Данный договор предусматривает обязательства Застройщика и Покупателя заключить основной договор купли-продажи после сдачи объекта в эксплуатацию, а также описывает требования, которым должен соответствовать данный объект, определяет стоимость объекта и порядок расчетов.
- после сдачи объекта в эксплуатацию стороны подписывают основной договор купли-продажи. Как правило, основной договор купли-продажи заключается при условии полной оплаты объекта Покупателем.
3.2. Существенные условия договора
При оформлении предварительного договора купли-продажи инвестору следует обратить особое внимание на следующие существенные условия:
- Четкое определение сроков: срок завершения строительства, срок ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи квартиры покупателю и срок заключения основного договора купли‑продажи должны быть четко определены.
- Детальное описание требований к объекту: планировка, отделка, используемые материалы и другие характеристики, которые заявлены застройщиком в рекламных материалах и рендерах. Такое описание позволяет в дальнейшем сопоставить обещанное с фактическим состоянием объекта и служит основанием для привлечения застройщика к ответственности при обнаружении нарушений.
- Порядок расчетов и график платежей. Возможность досрочной оплаты.
- Условие о неустойке в случае просрочки строительства или иных нарушений обязательств Застройщика: отсутствие указания на размер неустойки и возможность ее взыскания лишит инвестора возможности взыскать неустойку в судебном порядке, предоставляя право требовать возмещения лишь фактически понесённых убытков. Законная неустойка за пользование чужими денежными средствами, равно как и неустойка Застройщика в законодательстве Грузии не установлена.
- Основания и условия расторжения договора Покупателем и Застройщиком в одностороннем порядке.
- Обременение объекта по обязательствам Застройщика (в случае финансирования проекта банком) и условия прекращения данных обременений.
- Дополнительные обязательства Покупателя, в том числе: заключение договора на управление, обязательства не изменять фасад и планировку объекта.
- Дополнительные обязательства Застройщика по обеспечению инфраструктуры, управления объектов, неизменности площади и технических характеристик.
3.3. Регистрация договора и права
Основанием возникновения права собственности на объект недвижимости является регистрация права собственности в Публичном реестре. Основанием для такой регистрации является договор купли-продажи. Заявителями при регистрации являются обе стороны договора. Право будущей собственности, которое возникает на основании предварительного договора купли-продажи, не требует обязательной регистрации, но такая регистрация крайне рекомендована – она гарантирует защиту от двойных продаж, а также является безусловным доказательством права будущего собственника на объект в будущем.
Сами договоры (и предварительный и основной) не требуют государственной регистрации. Такие договоры заключаются в простой письменной форме и подписываются в присутствии регистратора, если подписантами являются сами стороны или их представители, действующие на основании доверенности, выданной в Грузии. Если договор-основание регистрации права собственности (или права будущей собственности) заключается на основании нотариальной доверенности, выданной за границей, такой договор требует нотариальной формы.
4. Продажа права будущей собственности — уступка прав по предварительному договору купли-продажи.
В период до сдачи дома в эксплуатацию возможна продажа права будущей собственности — как правило, это происходит на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи. Если право на уступку не предусмотрено в предварительном договоре купли-продажи, потребуется согласие Застройщика на такую сделку.
В том случае, если право будущей собственности зарегистрировано в Публичном реестре, передача данного права также потребует регистрации.
Как правило, уступка оформляется двумя договорами:
В основном договоре купли-продажи, который по окончании строительства подпишет Застройщик и новый Покупатель, будет указана цена квартиры, определенная в предварительном договоре купли-продажи. Если уступка состоялась по более высокой цене, то размер затрат нового Покупателя — собственника на приобретение квартиры будет определяться именно по сумме, указанной в соглашении об уступке.
В том случае, если право будущей собственности зарегистрировано в Публичном реестре, передача данного права также потребует регистрации.
Как правило, уступка оформляется двумя договорами:
- Соглашение/договор уступки прав по предварительному договору купли-продажи — трехсторонняя сделка, в которой участвует Застройщик, первоначальный и новый Покупатель.
- Соглашение между первоначальным и новым Покупателем, которое определяет финансовые обязательства сторон и стоимости уступки.
В основном договоре купли-продажи, который по окончании строительства подпишет Застройщик и новый Покупатель, будет указана цена квартиры, определенная в предварительном договоре купли-продажи. Если уступка состоялась по более высокой цене, то размер затрат нового Покупателя — собственника на приобретение квартиры будет определяться именно по сумме, указанной в соглашении об уступке.
5. Налоги при приобретении новостройки, уступке и после регистрации права собственности
В Грузии отсутствует налог на приобретение недвижимости, включая новостройки. Поэтому сам факт заключения предварительного или основного договора купли-продажи не повлечет обязанности уплатить налог.
В том случае, если покупатель до ввода объекта в эксплуатацию решить уступить право будущей собственности и заключит договор уступки в пределах двух лет с момента заключения предварительного договора, полученных от такой сделки доход (разница между суммой уступки и суммой, уплаченной инвестором Застройщику) облагается подоходным налогом по ставке 20%.
С момента регистрации права собственности у Покупателя возникает обязанность уплачивать налог на имущество. Собственники, совокупный общемировой годовой доход семьи который не превышает 40.000 лари, освобождены от уплаты налога на имущество.
В том случае, если покупатель до ввода объекта в эксплуатацию решить уступить право будущей собственности и заключит договор уступки в пределах двух лет с момента заключения предварительного договора, полученных от такой сделки доход (разница между суммой уступки и суммой, уплаченной инвестором Застройщику) облагается подоходным налогом по ставке 20%.
С момента регистрации права собственности у Покупателя возникает обязанность уплачивать налог на имущество. Собственники, совокупный общемировой годовой доход семьи который не превышает 40.000 лари, освобождены от уплаты налога на имущество.
6. Что делать, если…
Даже идеальный договор и детальная проверка Застройщика и объекта перед сделкой не страхует инвестора от того, что не все будет гладко. Как правило, приобретение квартиры в новостройке имеет 2 базовых риска:
6.1. Если застройщик не выполняет обязательства по срокам сдачи объекта, инвестор имеет право:
6.2. При выявлении недостатков или несоответствий после сдачи объекта инвестор может:
На практике реализация данных механизмов защиты требует тщательной юридической и практической оценки и не всегда возможна (из-за отсутствия в договоре необходимых механизмов) или целесообразна (из-за длительных сроков судебных процедур и нечетких перспектив исполнения судебного акта).
- Долгострой или недострой
- Ненадлежащее качество строительства или несоответствие объекта заявленным требованиям (хотели как на картинке в рендере, но на самом деле получили иное)
6.1. Если застройщик не выполняет обязательства по срокам сдачи объекта, инвестор имеет право:
- Потребовать выполнения обязательств: направить застройщику письменное требование о завершении строительства в разумный срок.
- Взыскать неустойку: возможность такая есть, если в договоре предусмотрены штрафные санкции за просрочку и четко определены сроки, за нарушение которых может наступать ответственность.
- Расторгнуть договор и потребовать возврата средств: в случае существенного нарушения сроков инвестор может обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных сумм.
6.2. При выявлении недостатков или несоответствий после сдачи объекта инвестор может:
- Составить акт приема-передачи с указанием всех недостатков: это станет основанием для последующих требований к застройщику.
- Потребовать устранения недостатков: застройщик обязан исправить выявленные дефекты в разумный срок.
- В случае отказа застройщика от устранения недостатков: обратиться в суд с требованием об устранении недостатков, снижении покупной цены или возмещении расходов на самостоятельное устранение дефектов.
На практике реализация данных механизмов защиты требует тщательной юридической и практической оценки и не всегда возможна (из-за отсутствия в договоре необходимых механизмов) или целесообразна (из-за длительных сроков судебных процедур и нечетких перспектив исполнения судебного акта).
Комплексная защита прав инвестора через юридическое сопровождение
Учитывая отсутствие специального законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве, и необходимость опереться на общие нормы Гражданского кодекса, вопросы защиты прав инвестора требуют особого внимания к деталям оформления договора.
Правильное составление предварительного договора купли‑продажи, включающее чёткое определение сроков, требований к объекту и положений о неустойке, является залогом успешной сделки и минимизации потерь в будущем. Тщательное проведение due diligence застройщика и объекта, а также нотариальное удостоверение сделки (в том числе при подписании по нотариальной доверенности) позволяют минимизировать риски и обеспечить правовую защиту инвестора.
Юридическая компания Just Advisors предоставляет полный спектр услуг по проверке документации застройщика, аудиту предварительных договоров и сопровождению сделок по покупке недвижимости, а также по делам о защите интересов инвесторов/будущих собственников в спорах с застройщиками. Наши специалисты обеспечат подготовку идентичных текстов на русском и грузинском языках, помогут включить все необходимые положения в договор и зарегистрировать право будущей собственности в публичном реестре, что является важным инструментом защиты ваших инвестиций.
Правильное составление предварительного договора купли‑продажи, включающее чёткое определение сроков, требований к объекту и положений о неустойке, является залогом успешной сделки и минимизации потерь в будущем. Тщательное проведение due diligence застройщика и объекта, а также нотариальное удостоверение сделки (в том числе при подписании по нотариальной доверенности) позволяют минимизировать риски и обеспечить правовую защиту инвестора.
Юридическая компания Just Advisors предоставляет полный спектр услуг по проверке документации застройщика, аудиту предварительных договоров и сопровождению сделок по покупке недвижимости, а также по делам о защите интересов инвесторов/будущих собственников в спорах с застройщиками. Наши специалисты обеспечат подготовку идентичных текстов на русском и грузинском языках, помогут включить все необходимые положения в договор и зарегистрировать право будущей собственности в публичном реестре, что является важным инструментом защиты ваших инвестиций.
Было полезно? Поделитесь своим мнением
Читайте также
