⭐ Вы оказались в блоге JUST Advisors о юридической жизни иностранцев в Грузии. ✋ Статьи готовятся экспертами, но юридическая информация часто актуальна на дату публикации. Обратите внимание на возможные изменениями законодательства, смену тарифов указанных ведомств и т.п.. ✈️ Как ничего не пропустить: подписывайтесь на instagram, facebook, telegram ✅
Чек-лист: как купить недвижимость на вторичном рынке Грузии
Расскажем, как правильно проверить объект и продавца
23 августа 2023
Марина Пидуашвили, адвокат, партнер JUST Advisors
Считается, что для покупки недвижимости на вторичном рынке нужен только договор купли-продажи, форму которого можно взять в Доме Юстиции. Это не совсем так. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно провести ряд проверок как самого объекта (квартиры, дома, здания), так и продавца перед сделкой. Если планируете делать это своими силами, составили подробное руководство — юристы JUST Advisors используют его в качестве базы, но варьируют в зависимости от объектов.
По данным Министерства юстиции Грузии, пятая часть всей проданной в 2022 году недвижимости пришлась на иностранцев. Граждане других государств приобрели 15 тыс. квартир, а в первом квартале 2023 года — еще более 5 тыс. Спрос на жилье по сравнению с прошлыми годами вырос примерно в три раза и в ближайшее время будет оставаться стабильным, говорят аналитики.
По внутренним законам иностранцы могут стать собственниками почти любого типа недвижимости в Грузии (исключение — земли сельскохозяйственного назначения). Многие выбирают новостройки, однако вторичный рынок жилья тоже развит в стране. У него свои преимущества — например, часто более выгодное расположение и привлекательная цена.
Вместе с тем к покупке вторичной недвижимости относиться стоит внимательнее. За более чем пятилетнюю практику юристы JUST Advisors могут сказать, что редкая сделка проходит быстро, а в процессе покупки часто всплывают неожиданные детали, которые могут привести к проблемам владения в будущем. Чтобы свести сюрпризы к минимуму, составили для вас базовый чек-лист.
По внутренним законам иностранцы могут стать собственниками почти любого типа недвижимости в Грузии (исключение — земли сельскохозяйственного назначения). Многие выбирают новостройки, однако вторичный рынок жилья тоже развит в стране. У него свои преимущества — например, часто более выгодное расположение и привлекательная цена.
Вместе с тем к покупке вторичной недвижимости относиться стоит внимательнее. За более чем пятилетнюю практику юристы JUST Advisors могут сказать, что редкая сделка проходит быстро, а в процессе покупки часто всплывают неожиданные детали, которые могут привести к проблемам владения в будущем. Чтобы свести сюрпризы к минимуму, составили для вас базовый чек-лист.
Шаг 1. Проверьте недвижимость
В рамках первого этапа вам предстоит уточнить следующие юридические аспекты:
Большую часть пунктов можно проверить по выписке из публичного реестра, скачать ее можно на сайте Министерства юстиции Грузии в разделе недвижимости (вам потребуется кадастровый код объекта от собственника).С учетом всего перечисленного целесообразно еще раз удостовериться, что после покупки вы сможете использовать недвижимость в рамках предполагаемых целей.
- Есть ли у продавца право собственности на объект и законно ли он его приобрел.
- Нет ли у недвижимости обременений (к ним относятся ипотека, арест, аренда, право будущей собственности и другие обстоятельства).
- Соответствует ли квартира, дом или здание данным о них в публичном реестре. Обратите внимание на указанную в документах и реальную площадь, а также на красные линии (незаконные или несогласованные перепланировки).
- Есть ли у недвижимости особый статус — она может относиться к объекту культурного и исторического наследия (владение таким объектом накладывает определенные обязанности на собственника и регулируется отдельным законом).
- Если объект подвергся реконструкции (например, фасада), была ли она согласована.
- Можно ли реконструировать объект в будущем, сколько на это уйдет времени и насколько будет затратно.
- Установлены ли на объекте недвижимости индивидуальные счетчики на электричество, воду и газ в соответствии с характером помещения.
Большую часть пунктов можно проверить по выписке из публичного реестра, скачать ее можно на сайте Министерства юстиции Грузии в разделе недвижимости (вам потребуется кадастровый код объекта от собственника).С учетом всего перечисленного целесообразно еще раз удостовериться, что после покупки вы сможете использовать недвижимость в рамках предполагаемых целей.
Шаг 2. Проверьте данные продавца
После изучения недвижимости убедитесь в порядочности продавца:
- Проверьте, есть ли другие собственники у объекта недвижимости.
- Узнайте возраст собственников. Для лиц младше 18 лет особые условия сделок.
- Уточните семейное положение продавца. Возможно, для продажи нужно согласие супруга.
Как отмечает Eurasianet, грузинские домохозяйства могут сталкиваться с последствиями эпидемии коронавируса до сих пор. В 2020 году долги граждан Грузии достигали 39% от ВВП, в 2021-м — рекордных 42%, и только сейчас цифра постепенно возвращается к допандемийным значениям. Существенная часть займов при этом номинирована в долларах США. Поэтому обращать внимание на наличие долгов крайне важно
Шаг 3. Решите сопутствующие вопросы
Чтобы обезопасить себя, проверьте, нет ли у продавца:
Дополнительно проверьте, входит ли продавец в товарищество собственников жилья (по-грузински — амханагоба). Если входит, познакомьтесь с председателем ТСЖ и оцените чувствительность других жильцов к продаже объекта.
Если приобретаете недвижимость с целью получения временного вида на жительство, проведите предварительную оценку объекта. Краткосрочный ВНЖ сроком на 1 год можно получить, если стоимость дома или квартиры превышает $ 100 тыс., а на долгосрочный (инвестиционный) ВНЖ на 5 лет с перспективой оформления постоянного ВНЖ можно рассчитывать, если объект стоит $ 300 тысяч. Оценку должен проводить агент, аккредитованный Единым национальным центром аккредитации.
- Задолженности по коммунальным платежам.
- Договора на управление объектом или договора аренды. Если есть, узнайте условия договоров и проверьте, соблюдает ли их продавец.
Дополнительно проверьте, входит ли продавец в товарищество собственников жилья (по-грузински — амханагоба). Если входит, познакомьтесь с председателем ТСЖ и оцените чувствительность других жильцов к продаже объекта.
Если приобретаете недвижимость с целью получения временного вида на жительство, проведите предварительную оценку объекта. Краткосрочный ВНЖ сроком на 1 год можно получить, если стоимость дома или квартиры превышает $ 100 тыс., а на долгосрочный (инвестиционный) ВНЖ на 5 лет с перспективой оформления постоянного ВНЖ можно рассчитывать, если объект стоит $ 300 тысяч. Оценку должен проводить агент, аккредитованный Единым национальным центром аккредитации.
Также рекомендуем заранее оценить налоговые последствия сделки: как со стороны грузинского законодательства, так и со стороны страны налогового резидентства. Об этом мы писали в отдельной статье для россиян, НДС обсуждали в этом материале
Шаг 4: Переходите к оформлению
После уточнения всех деталей юристы JUST Advisors обычно:
- Структурируют сделку с учетом особенностей объекта и продавцов, а также ипотеки (продавца или покупателя) и особенностей расчетов.
- Составляют договор купли-продажи и дополнительные соглашения, если нужно (документы должны быть на грузинском и языках, которыми владеют стороны договора).
- Ведут все операции, связанные с регистрацией права собственности.
Впоследствии у вас могут возникнуть новые вопросы: например, как сдать квартиру в аренду, заплатить налоги и подать заявление на ВНЖ. Если готовы доверить их профессионалам, обращайтесь в JA за комплексным сопровождением сделок, подготовкой кейсов для ВНЖ и другими услугами.
Было полезно? Поделитесь своим мнением
Читайте также
