В Грузии установлена обязательная нотариальная форма сделок по иностранной доверенности
Изменения вступили в силу с 20 октября 2023 года
26 октября 2023
Шалва Гиоргадзе, юрист JUST Advisors
С 20 октября 2023 года при регистрации в Публичном реестре сделок на основе доверенности, выданной в иностранном государстве, требуется нотариальное удостоверение. Изменения затрагивают любые сделки с недвижимостью и перераспределением долей в капитале компаний (ООО), а также влияют на сроки и стоимость оформления сделок.
20 октября 2023 года Министр юстиции внес изменения в два нормативных акта:
Поправки устанавливают особый контроль за сделками, которым требуется регистрация в Публичном реестре и которые заключаются на основании доверенностей, выданных в другой стране. Министр юстиции возложил обязанность по подтверждению полномочий, удостоверенных иностранными доверенностями, на грузинских нотариусов и установил, что такие сделки должны быть нотариально удостоверены в виде публичного акта.
Теперь на регистрацию будут приниматься только сделки, составленные нотариусом. Это означает, что для заключения сделки по иностранной доверенности нужно нотариально удостоверить ее перевод на грузинский язык (так было и раньше), а также дополнительно заключить договор, составленный нотариусом.
- Инструкцию о публичном реестре (статья 56 изложена в новой редакции).
- Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий (статья 28 дополнена пунктом 6, статья 66 дополнена пунктом 11).
Поправки устанавливают особый контроль за сделками, которым требуется регистрация в Публичном реестре и которые заключаются на основании доверенностей, выданных в другой стране. Министр юстиции возложил обязанность по подтверждению полномочий, удостоверенных иностранными доверенностями, на грузинских нотариусов и установил, что такие сделки должны быть нотариально удостоверены в виде публичного акта.
Теперь на регистрацию будут приниматься только сделки, составленные нотариусом. Это означает, что для заключения сделки по иностранной доверенности нужно нотариально удостоверить ее перевод на грузинский язык (так было и раньше), а также дополнительно заключить договор, составленный нотариусом.
Какой порядок заключения сделок был раньше
Для заключения сделки по доверенности, выданной в иностранном государстве, достаточно было:
- 1Правильно выдать доверенность (проставить апостиль или пройти процедуру консульской легализации в стране выдачи доверенности, если необходимо).
- 2Обеспечить нотариально удостоверенный перевод доверенности на грузинский язык непосредственно в Грузии.
На основании такой доверенности представитель того или иного лица мог по своему усмотрению заключить нотариальную сделку (в этом случае документы на регистрацию подавал нотариус) или подписать договор в присутствии специалистов Публичного реестра в Доме Юстиции и непосредственно обратиться за регистрацией сделки.
Что изменилось с 20 октября 2023 года
С учетом поправок в законодательстве представитель лица, действующий на основании иностранной доверенности, больше не может подписать сделку в присутствии специалистов Публичного реестра. На регистрацию будут приниматься только и исключительно нотариальные сделки, то есть договоры, составленные нотариусом (не путайте их с заверенной нотариусом подписью на договоре).
Все сделки, поданные на регистрацию после 20 октября 2023-го и не соответствующие требованиям о нотариальной форме, были или будут приостановлены. Это действие стало прямым следствием вступления в силу нового закона
Какой порядок заключения сделок теперь обязателен
Распишем, что потребуется от человека, который планирует заключить сделку на основании иностранной доверенности в Грузии:
- 1Иметь на руках легальную (правильно выданную) иностранную доверенность и ее нотариально удостоверенный перевод на грузинский язык — этот пункт без изменений.
- 2Обратиться к нотариусу с просьбой составить договор, на основании которого должна пройти государственная регистрация сделки, и подписать его. Нотариус, в свою очередь, составляет договор согласно требованиям законодательства, привлекает сертифицированного переводчика (если подписант не владеет грузинским языком) и проверяет полномочия лиц, заключающих сделку.
- 3Оплатить услуги нотариуса по составлению договора (тариф можно посмотреть ниже) и услуги переводчика (исходя из количества переведенных страниц).
Если у нотариуса есть полномочия передавать документы на регистрацию, нужно дополнительно оплатить госпошлину за совершение регистрационных действий:
Затем нотариус передаст документы на регистрацию. Если у нотариуса нет полномочий по передаче документов, любая из сторон договора самостоятельно передает нотариальный договор на регистрацию в Публичный реестр.
Ставки вознаграждения нотариуса при составлении договора (источник):
- При регистрации за 4 дня — 157 лари.
- Регистрация в тот же день — 350 лари.
- На следующий рабочий день — 270 лари.
Затем нотариус передаст документы на регистрацию. Если у нотариуса нет полномочий по передаче документов, любая из сторон договора самостоятельно передает нотариальный договор на регистрацию в Публичный реестр.
Ставки вознаграждения нотариуса при составлении договора (источник):
На какие сделки и объекты распространяется новое правило
Изменения распространяются на:
Соответственно, меняется порядок оформления:
- Любую недвижимость: квартиры, апартаменты, земельные участки.
- Права на недвижимость: право будущей собственности, право аренды, право залога.
- Доли в капитале ООО.
Соответственно, меняется порядок оформления:
- Любых сделок с недвижимостью и правами на нее: купля, продажа, залог, ипотека, аренда, уступка, дарение.
- Любых сделок с долями в капитале ООО и правами на них: купля, продажа, залог, дарение, вклад в капитал.
Изменения коснулись как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. То есть договор купли-продажи или предварительный договор купли-продажи с застройщиком теперь тоже можно зарегистрировать только по форме, составленной нотариусом
Как еще поправки скажутся на оформлении сделок
В телеграм-канале мы уже писали о возможных последствиях для рынка недвижимости и бизнеса (можете прочитать тезисы по этой ссылке). Отдельно выделим два явных эффекта: оформление сделок станет дороже и дольше.
Нотариальная сделка тарифицируется нотариусами в зависимости от цены сделки. Добавьте к этому услуги переводчика. Все это в дополнение к госпошлине, которую и так необходимо оплачивать за регистрацию сделки. Так, при покупке квартиры стоимостью 265 тыс. лари (или $ 100 тыс.) придется потратить в среднем около 950 лари, из которых:
Сам срок регистрации сделки в Публичном реестре не изменился — все еще можно выбрать стандартные 4 дня или оформить сделку в день подачи при условии уплаты повышенной пошлины. Однако процесс составления нотариального договора, его перевод сертифицированным переводчиком (если представитель по иностранной доверенности не владеет грузинским языком) и оформление сделки займут время. Также стоит учитывать ограниченный нотариальный и переводческий ресурс — нотариусы с сертифицированным переводчиками работают в основном в Тбилиси, в Батуми их не много.
Напомним, все требования, указанные выше, действуют при одновременном наличии двух условий: сделка требует государственной регистрации и интересы одной из сторон сделки представляет лицо на основании доверенности, выданной в иностранном государстве. Возможно, впоследствии данные требования о нотариальной форме распространятся и на корпоративные решения, требующие регистрации в Публичном реестре — регистрацию компании, назначение директора, изменение устава. Ждем разъяснений от регуляторов.
Нотариальная сделка тарифицируется нотариусами в зависимости от цены сделки. Добавьте к этому услуги переводчика. Все это в дополнение к госпошлине, которую и так необходимо оплачивать за регистрацию сделки. Так, при покупке квартиры стоимостью 265 тыс. лари (или $ 100 тыс.) придется потратить в среднем около 950 лари, из которых:
- 692,5 лари — тариф нотариуса (результат операции 362,5 + (265 000 − 100 000) x 0,2%). К сумме также добавляется НДС, если нотариус — плательщик НДС.
- 100 лари — услуги переводчика (если договор на трех страницах и оплачивается перевод на русский и английский языки).
- 157 лари — госпошлина (при регистрации сделки за 4 дня).
Сам срок регистрации сделки в Публичном реестре не изменился — все еще можно выбрать стандартные 4 дня или оформить сделку в день подачи при условии уплаты повышенной пошлины. Однако процесс составления нотариального договора, его перевод сертифицированным переводчиком (если представитель по иностранной доверенности не владеет грузинским языком) и оформление сделки займут время. Также стоит учитывать ограниченный нотариальный и переводческий ресурс — нотариусы с сертифицированным переводчиками работают в основном в Тбилиси, в Батуми их не много.
Напомним, все требования, указанные выше, действуют при одновременном наличии двух условий: сделка требует государственной регистрации и интересы одной из сторон сделки представляет лицо на основании доверенности, выданной в иностранном государстве. Возможно, впоследствии данные требования о нотариальной форме распространятся и на корпоративные решения, требующие регистрации в Публичном реестре — регистрацию компании, назначение директора, изменение устава. Ждем разъяснений от регуляторов.
Чтобы всегда быть в курсе новых законодательных инициатив, вы можете обратиться в JUST Advisors за юридическим сопровождением бизнеса, а также доверить нам оформление сделок с недвижимостью и многие другие вопросы.
Было полезно? Поделитесь своим мнением
Читайте также
