Налог на продажу недвижимости в Грузии и других активов для физических лиц

Ставка налога зависит не от желания сторон и не от формулировок в договоре, а от трех ключевых факторов:

1. какой актив продается — жилая квартира/дом, земля, коммерческое помещение, гостиничный номер, имущественное право или иной актив;
2. сколько времени актив находился в собственности;
3. использовался ли актив в экономической деятельности.

14 мая 2026 года Министерство финансов Грузии приняло Публичное решение № 143, которое подробно разъясняет порядок налогообложения дохода физического лица от поставки актива.

Резюлютивная часть Публичного решения звучит так:

«1. Недвижимое имущество рассматривается как жилая квартира/дом, если оно в совокупности удовлетворяет следующим критериям:
а) представляет собой самостоятельную единицу;
б) возможно его использование для проживания;
в) технически обеспечено или может быть обеспечено базовыми инженерными коммуникациями;
г) не представляет собой функциональную часть иной деятельности.

2. Поставка, осуществленная предпринимателем - физическим лицом в рамках предпринимательской деятельности (девелоперская деятельность, обеспечение ипотечных требований и другое), не рассматривается как реализация жилой квартиры/дома для целей части 3 статьи 81 НКГ и подпункта «в.а» части первой статьи 82 НКГ.

3. Площадь/номер, существующие в рамках гостиничной инфраструктуры, не рассматриваются как жилая квартира/дом.

4. Отчуждение права на приобретение недвижимого имущества, полученного по предварительному договору, рассматривается как поставка имущественного права.

5. Строящийся объект рассматривается как жилая квартира/дом, если на момент поставки он по своему проекту и назначению представляет собой жилую единицу и покупателю передаются все основные права, необходимые для его использования для проживания.

6. Срок владения жилым домом, построенным собственными силами, исчисляется со дня его регистрации в регистрирующем органе.

7. Недвижимое имущество, полученное взамен земельного участка, считается новым активом, срок владения которым начинается со дня возникновения права собственности на соответствующий актив. Ценой приобретения актива рассматривается рыночная стоимость земельного участка на момент его передачи.

8. В случае раздела актива срок исчисляется со дня приобретения первоначального актива, а при объединении активов срок владения каждым компонентом оценивается самостоятельно.

9. Излишний доход, полученный в результате поставки актива, определяется как разница между ценой поставки актива и ценой его приобретения, при определении которой учитываются непосредственно связанные с приобретением, созданием, завершением или улучшением данного актива и документально подтвержденные расходы, которые увеличивают его стоимость."

Документ ответил на большинство спорных вопросов и безусловно важен прежде всего для собственников квартир, домов, земли, строящихся объектов, апартаментов, коммерческих помещений и лиц, которые уступают права по предварительным договорам и давайте разбираться подробно.

Подоходный налог рассчитывается не со всей суммы, полученной от покупателя, а только с налогооблагаемой прибыли.
Формула простая:

Налогооблагаемая прибыль = цена продажи − цена приобретения.

В цену приобретения включается не только сумма, за которую актив был куплен. Также могут учитываться документально подтвержденные расходы, которые напрямую связаны с приобретением, созданием, завершением или улучшением актива и увеличивают его стоимость. Это может быть строительство, достройка, капитальное улучшение, ремонт, если расходы подтверждены документами и действительно увеличивают стоимость объекта. Такое правило прямо указано в публичном решении № 143 и соответствует подходу, закрепленному в порядке декларирования дохода физического лица от продажи имущества/актива.

Пример: физическое лицо купило квартиру за 100 000 GEL, вложило 20 000 GEL в документально подтвержденное улучшение и продало объект за 150 000 GEL. Налоговая база составит не 150 000 GEL, а 30 000 GEL:
150 000 − 100 000 − 20 000 = 30 000 GEL.

Если документы на расходы отсутствуют, налоговый орган может не принять такие расходы в уменьшение налоговой базы. Поэтому для собственника вопрос документов так же важен, как и вопрос ставки.

В большинстве случаев применяются три режима.

0% применяется, когда доход освобождён от подоходного налога. Самый частый пример — продажа жилой квартиры или дома с прикреплённым земельным участком, если объект находился в собственности физического лица более 2 лет. Это основное освобождение от налога при продаже квартиры в Грузии для физических лиц.

5% применяется к прибыли от продажи жилой квартиры/дома и прикреплённого к ним земельного участка, если объект находился в собственности менее 2 лет. Это специальная льготная ставка налога 5% на продажу квартиры в Грузии для физических лиц.

20% — общая ставка подоходного налога. Она применяется, если актив не подпадает под специальный режим 5% или освобождение. Например, при продаже коммерческой недвижимости, имущественных прав, гостиничного номера, земли или иного актива, если нет законного основания для освобождения. Общая ставка 20% установлена Налоговым кодексом Грузии для налогооблагаемого дохода физического лица, если Кодекс не предусматривает специального правила.

Вывод:

• Если продаётся жилая квартира/дом — сначала проверяем 2-летний срок и возможность ставки 5% или освобождения.
• Если продаётся нежилой объект — по умолчанию оцениваем риск ставки 20%, затем проверяем возможное освобождение.

Для применения ставки 5% или освобождения после 2 лет важно, чтобы объект действительно являлся жилой квартирой или жилым домом.

Публичное решение № 143 устанавливает, что объект считается жилой квартирой/домом, если одновременно выполняются следующие условия:

а) Является самостоятельным объектом — его можно идентифицировать индивидуально, и он зарегистрирован в реестре недвижимости. Недвижимость считается самостоятельным объектом, даже если она зарегистрирована по единому кадастровому коду и находится в совместной собственности, если объект недвижимости по своему назначению представляет собой единую жилую единицу.

б) Предназначено для жилого использования — недвижимость является жилым объектом по своему статусу и назначению. Этот критерий применяется как к завершённым, так и к строящимся объектам, если объект по своему проекту и назначению, как определено в договоре, представляет собой жилую квартиру/дом. Фактическое техническое состояние объекта (включая состояние каркаса, незавершённость, временную непригодность для использования или аварийное состояние) само по себе не исключает его квалификации как жилой квартиры/дома.

Функционально связанное вспомогательное помещение (включая чердак, подвал или другое) также считается составной частью жилой квартиры/дома, если оно обеспечивает или улучшает условия для проживания в квартире/доме и не используется для самостоятельных нежилых или хозяйственных целей.

в) Наличие или возможность обеспечения базовыми инженерными коммуникациями — объект недвижимости имеет или может иметь доступ к необходимым инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение, канализация и т. д.). Этот критерий оценивается с учётом местоположения и типа объекта недвижимости и не требует одновременного наличия всех коммуникаций.

г) Не является функциональной частью другой деятельности — недвижимость не является неотъемлемой частью объекта, который по своей сути не предназначен для проживания.

Временное использование жилой квартиры/дома в иных целях (включая сдачу в аренду с целью получения дохода) или использование жилой квартиры/дома в качестве юридического адреса предпринимательской компании само по себе не меняет её жилой характер, если объект, с учётом его технических и функциональных характеристик, представляет собой жилое помещение.

Это означает, что налоговый орган будет смотреть не только на формальное описание объекта в реестре, но и на его фактическое назначение.

Если объект по своей сути предназначен для проживания, его техническая незавершённость сама по себе не исключает применение режима жилой недвижимости. Недостроенная квартира или дом могут считаться жилым объектом, если по проекту и договору это жилое помещение и покупателю передаются основные права для владения, пользования и распоряжения объектом. Введение объекта в эксплуатацию не всегда является решающим критерием.

Важно:
Гостиничный номер или площадь в гостиничной инфраструктуре не считаются жилой квартирой, потому что такой объект функционирует как часть гостиничного бизнеса и предназначен для временного размещения. При его продаже льготный режим для жилой недвижимости (5%) НЕ применяется.

2-летний срок владения имеет решающее значение. От него зависит, будет ли прибыль освобождена от налога или будет облагаться.

Общее правило такое: срок владения считается с даты составления документа, на основании которого право собственности регистрируется в регистрирующем органе. Моментом продажи также считается дата документа, на основании которого право собственности передаётся другому лицу.

Нельзя ориентироваться только на дату оплаты, дату передачи ключей, дату устной договорённости или дату регистрации права. Нужно проверять юридический документ, на основании которого возникло и перешло право собственности.

При этом в Публичном решении № 143 даются разъяснения частных случаев:

1. Если физическое лицо самостоятельно построило жилой дом, 2-летний срок считается не с начала строительства, не с покупки земли и не с момента фактического проживания, а с даты регистрации построенного объекта как недвижимости. Если дом зарегистрирован и почти сразу продан, прибыль облагается по ставке 5%, если объект является жилым. Если с момента возникновения права собственности прошло более 2 лет, прибыль может быть освобождена.
2. Если физическое лицо передало земельный участок девелоперу и взамен получило квартиру или дом, полученная недвижимость считается новым активом. 2-летний срок по такой квартире или дому считается не с даты приобретения земли, а с даты возникновения права собственности на новый объект. При этом ценой приобретения новой недвижимости считается рыночная стоимость переданного земельного участка на момент передачи.
3. При наследовании и дарении действует специальное правило. Для целей 2-летнего срока может учитываться общий период владения физического лица и наследодателя/дарителя, если физическое лицо является наследником первой очереди. Это значит, что наследник первой очереди может продать объект вскоре после получения и всё равно воспользоваться освобождением, если вместе с периодом владения предыдущего собственника общий срок превышает 2 года.
4. Если актив был разделён, срок владения новыми объектами считается с даты владения первоначальным активом. Например, если один земельный участок находился в собственности более 2 лет, затем был разделён на два участка, при продаже одного из новых участков срок владения считается от первоначальной даты владения исходным участком.
5. Если несколько активов были объединены, срок владения каждым активом оценивается отдельно. Если один участок был в собственности 3 года, а второй — 1 год, последующее объединение в один кадастровый объект не делает весь объединённый актив «старым». При продаже доход распределяется между компонентами пропорционально их рыночной стоимости до объединения, и освобождение применяется только к той части, по которой выполнен 2-летний срок.

Коротко: 2 года считаются юридически, а не фактически. Ошибка в дате может изменить налоговый результат.

Публичное решение № 143 прямо указывает: при уступке права, полученного по предварительному договору, предметом сделки является право, а не недвижимость. Соответственно, такая операция не считается продажей жилой квартиры или дома.
То есть, если физическое лицо заключило предварительный договор на покупку жилой квартиры в строящемся проекте, а затем уступило своё право другому лицу, оно продаёт не квартиру, а имущественное право на приобретение квартиры. Поэтому ставка 5%, предусмотренная для продажи жилой квартиры/дома, автоматически не применяется.

Если по уступке возникает прибыль, такая прибыль должна рассматриваться как доход от передачи имущественного права. По общему правилу она может облагаться подоходным налогом по ставке 20%, если нет специального основания для освобождения.
То же самое касается предварительного договора на приобретение нежилой недвижимости: коммерческой площади, офиса, апартамента в гостиничном комплексе, склада, паркинга или иного объекта. При уступке продаётся право, а не сам объект.

Поэтому налоговый анализ строится не вокруг вопроса «жилая это недвижимость или нежилая», а вокруг вопроса: какое право уступается, когда оно возникло, за сколько приобретено и за сколько уступается.

Пример:
Физическое лицо заключило предварительный договор на покупку квартиры и внесло 30 000 GEL. Позже оно уступило права по договору другому лицу за 45 000 GEL. Прибыль составляет 15 000 GEL. Поскольку продаётся право, а не квартира, льготный режим 5% для жилой недвижимости не применяется автоматически. Нужно оценивать налогообложение как передачу имущественного права.

Если право по предварительному договору находилось у лица более 2 лет, теоретически может возникнуть вопрос о применении освобождения для актива, находящегося в собственности более 2 лет, если такой актив не использовался в экономической деятельности. Но эту позицию нельзя применять механически. Нужно проверять содержание договора, момент возникновения права, возможность регистрации/передачи, характер операции и наличие экономической деятельности. В публичном решении № 143 Revenue Service занимает ясную позицию: уступка по предварительному договору — это не продажа жилой недвижимости.

Если продаётся нежилой объект, нужно исходить из общего правила: прибыль облагается по ставке 20%, если нет основания для освобождения.

К нежилым объектам/активам могут относиться:

• коммерческие помещения;
• офисы;
• магазины;
• склады;
• земельные участки;
• гостиничные номера;
• имущественные права;
• доли и акции;
• иные активы.

Для нежилых активов освобождение возможно, если актив НЕ использовался в экономической деятельности в течение 2х лет, предшествующих его реализации. В публичных решениях Revenue Service и материалах InfoHub регулярно анализируется не только формальная дата владения, но и фактическая экономическая сущность операции: как актив использовался, кому передавался, был ли он частью предпринимательской деятельности, были ли системность и организованность.

Главный риск для собственника:
Считать, что «если прошло 2 года, налога нет». Это верно не всегда. Для жилой квартиры/дома правило действительно льготное. Для иных активов нужно дополнительно проверять использование в экономической деятельности.

Если физическое лицо один раз продало свою квартиру, дом или участок, это обычно рассматривается как распоряжение личным активом.

Но если лицо систематически покупает, строит, улучшает и продаёт недвижимость, участвует в девелоперских проектах, реализует активы в рамках организованной деятельности или фактически ведёт бизнес по недвижимости, налоговый орган может рассматривать такую деятельность как предпринимательскую.

Публичное решение № 143 прямо указывает, что продажа актива предпринимателем-физическим лицом в рамках предпринимательской деятельности НЕ рассматривается как продажа жилой квартиры/дома для целей льготной ставки 5% и освобождения по жилой недвижимости. Это относится, в частности, к девелоперской деятельности, торговле недвижимостью, реализации активов для обеспечения ипотечных требований и аналогичным операциям.

Если продажа недвижимости носит системный и организованный характер, формальный статус физического лица не гарантирует применение льготного режима.

Перед продажей актива собственнику нужно проверить не только цену сделки, но и налоговую квалификацию.
Минимальный набор вопросов:

• что именно продаётся: недвижимость, право, земля, доля или другой актив;
• является ли объект жилой квартирой/домом для налоговых целей;
• когда возникло право собственности;
• прошло ли 2 года;
• была ли прибыль;
• есть ли документы на цену приобретения и улучшения;
• использовался ли актив в экономической деятельности;
• была ли аренда и какая именно — жилая или коммерческая;
• не является ли сделка частью системной предпринимательской деятельности;
• нужно ли подавать декларацию и платить налог.

Налоговая ошибка чаще всего возникает не из-за самой ставки, а из-за неправильной квалификации объекта. Собственник считает, что продаёт «квартиру», а налоговый орган видит гостиничный номер. Собственник считает, что продаёт «недвижимость», а фактически уступает имущественное право. Собственник считает, что после 2 лет налога нет, но объект использовался в экономической деятельности.

Пример 1. Продажа жилой квартиры до истечения 2 лет.
Физическое лицо купило квартиру за 100 000 GEL и через год продало за 130 000 GEL. Прибыль — 30 000 GEL. Если объект является жилой квартирой, налог составит 5% от прибыли, то есть 1 500 GEL.

Пример 2. Продажа жилой квартиры после 2 лет.
Квартира куплена за 100 000 GEL и продана через 3 года за 150 000 GEL. Прибыль — 50 000 GEL. Если объект является жилой квартирой/домом, прибыль освобождается от подоходного налога.

Пример 3. Уступка прав по предварительному договору.
Физическое лицо внесло 40 000 GEL по предварительному договору на покупку квартиры и уступило права другому лицу за 55 000 GEL. Прибыль — 15 000 GEL. Это не продажа квартиры, а уступка имущественного права. Ставка 5% для жилой недвижимости не применяется, прибыль облагается подоходным налогом по ставке 20%.

Пример 4. Продажа коммерческой площади.
Физическое лицо купило коммерческое помещение за 200 000 GEL и продало за 260 000 GEL. Прибыль — 60 000 GEL. Если в течение 2х лет, предшествующих продаже, объект использовался в предпринимательских целях, то прибыль облагается подоходным налогом по ставке 20%, независимо от даты приобретения объекта.

Пример 5. Сдача квартиры в аренду для проживания.
Физическое лицо сдаёт жилую квартиру арендатору для проживания. Если собственник не применяет вычеты, доход от аренды облагается по ставке 5%.

Пример 6. Сдача офиса в аренду.
Физическое лицо сдаёт офис компании. Это не жилая аренда. Базовая ставка — 20%, если не применяется специальный режим.

JUST Advisors помогает собственникам недвижимости в Грузии заранее оценить налоговые последствия продажи квартиры, дома, земли или коммерческого помещения, а не разбираться с проблемой после регистрации договора.

Мы можем:

• определить, является ли объект жилой квартирой/домом для налоговых целей;
• проверить, применяется ли ставка 5%, освобождение или ставка 20%;
• структурировать и обеспечить юридическое и бухгалтерское сопровождение инвестирования в недвижимость с учётом налоговых обязательств собственника;
• рассчитать налогооблагаемую прибыль;
• проверить документы на приобретение, улучшение, строительство и регистрацию;
• оценить налоговые последствия уступки прав по предварительному договору;
• определить последствия сдачи объекта в аренду;
• подготовить позицию для спорных случаев: апартаменты, гостиничные номера, строящиеся объекты, коммерческие площади, объекты, полученные взамен земли;
• помочь с декларацией и коммуникацией с налоговым органом.

*Эта статья описывает общие правила. В налогах дьявол всегда в деталях: один пункт договора, дата регистрации, назначение объекта, факт аренды или формулировка предварительного договора могут полностью изменить налоговый результат. Поэтому перед продажей или уступкой прав лучше проверить позицию заранее.