Продажа квартир и жилых домов в Грузии: должны ли физлица платить НДС?
Определяющий фактор при начислении налога — осуществление экономической деятельности
12 июля 2023
Анна Давидсон, основатель и управляющий партнер JUST Advisors
По налоговому законодательству Грузии, продажа физическим лицом квартир и жилых домов может облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС) в том случае, если общая сумма, полученная от реализации помещения (одного или нескольких), превышает 100 тыс. лари, а сделка подпадает под не вполне однозначное определение экономической деятельности. В статье объясняем, как эту формулировку интерпретировать.
Законодательная основа
Вопрос налогообложения НДС регулируется разделом VI Налогового кодекса Грузии. Согласно статьям 166−168, ставка налога на добавленную стоимость составляет 18%, отчетный период равен одному календарному месяцу, а задекларировать и уплатить налог необходимо в срок не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.
При этом в статье 158 НК Грузии сказано, что лицами, подлежащими налогообложению, признаются любые лица, которые самостоятельно осуществляют в любом месте любой вид экономической деятельности независимо от ее цели и результатов. Под экономической деятельностью, помимо предпринимательской и явно коммерческой, в рамках раздела может пониматься «деятельность лиц, осуществляющих операции по поставке товаров или оказанию услуг, кроме деятельности однократного или нерегулярного характера».
При этом в статье 158 НК Грузии сказано, что лицами, подлежащими налогообложению, признаются любые лица, которые самостоятельно осуществляют в любом месте любой вид экономической деятельности независимо от ее цели и результатов. Под экономической деятельностью, помимо предпринимательской и явно коммерческой, в рамках раздела может пониматься «деятельность лиц, осуществляющих операции по поставке товаров или оказанию услуг, кроме деятельности однократного или нерегулярного характера».
Сложности интерпретации
Законодательством Грузии детально не установлен принцип определения круга деятельности, которая считается экономической и, как следствие, облагается НДС. Существующие в практике решения по этому вопросу (в том числе примеры, которые юристы JUST Advisors приводят в статье) имеют обобщенный характер, но позволяют заключить, что административный орган при принятии решения о налогообложении НДС в первую очередь все-таки смотрит на цель, которую преследует физическое лицо в рамках сделки с недвижимостью.
Так, в приказе начальника Службы доходов № 207 от 12.01.2023 («Об утверждении методического указания о налоге на добавленную стоимость») в одном из примеров объяснено, что неоднократной / регулярной (а, значит, экономической) считается такая деятельность, которая осуществляется систематически и организованно.
В свою очередь, для квалификации деятельности однократной / нерегулярной во внимание принимается не количество или периодичность фактически совершенных действий, а намерение физического лица. Таким образом, продажа недвижимости в личных целях, не носящая систематический и организованный характер, не рассматривается как неоднократная и регулярная. То есть конкретно этот пример допускает продажу физлицом даже пяти квартир общей стоимостью более 100 тыс. лари без присвоения операции статуса экономической деятельности. Главное условие — доказать, что физлицо не преследует коммерческих целей (то есть не «торгует» квартирами).
Так, в приказе начальника Службы доходов № 207 от 12.01.2023 («Об утверждении методического указания о налоге на добавленную стоимость») в одном из примеров объяснено, что неоднократной / регулярной (а, значит, экономической) считается такая деятельность, которая осуществляется систематически и организованно.
В свою очередь, для квалификации деятельности однократной / нерегулярной во внимание принимается не количество или периодичность фактически совершенных действий, а намерение физического лица. Таким образом, продажа недвижимости в личных целях, не носящая систематический и организованный характер, не рассматривается как неоднократная и регулярная. То есть конкретно этот пример допускает продажу физлицом даже пяти квартир общей стоимостью более 100 тыс. лари без присвоения операции статуса экономической деятельности. Главное условие — доказать, что физлицо не преследует коммерческих целей (то есть не «торгует» квартирами).
Под недвижимостью в рамках данной статьи подразумеваются именно жилые помещения или дома. Для зданий и сооружений коммерческого назначения, не предназначенных для жилья, действуют другие правила — их продажа всегда признается экономической деятельностью.
Определение обязательности обложения налогом на добавленную стоимость продажи недвижимости входит в компетенцию налогового органа. Соответственно, на принятие данного решения влияет позиция административного органа, который, как оказалось, смотрит не на количество, а на цель продажи. Например, зачастую продажа не рассматривается экономической деятельностью, когда она осуществлена с целью переезда за границу или получения материальных ресурсов для погашения затрат на лечение.
Примеры обжалования НДС
В части первой статьи 305 Налогового кодекса Грузии сказано, что физлицо вправе обжаловать решение Службы доходов о начислении НДС в 20-дневный срок в Совете по рассмотрению споров или в суде. В налоговой практике есть решения как об отказе в удовлетворении, так и об удовлетворении таких жалоб.
Сначала разберем решение, в результате которого налогоплательщик получил отказ. По материалам одного из дел жалобщик реализовал коммерческое помещение (квартиру), полученное в наследство. Сумма продажи превысила 100 тыс. лари. По его аргументам, он жил в квартире с семьей и использовал ее в личных целях. Изучив документы, Совет по рассмотрению споров выяснил, что утверждения не соответствуют действительности: помещение было зарегистрировано в публичном реестре как коммерческая недвижимость и перед реализацией использовалось для сдачи в аренду. Дополнительных документов в защиту своей позиции жалобщик не представил. Фактическая сторона дела полностью исключала возможность удовлетворения жалобы: было продано коммерческое помещение, используемое в экономических целях.
Теперь рассмотрим дело с позитивным исходом для заявителя даже несмотря на то, что квартира до продажи имела коммерческий статус. В решении по данному спору сказано, что помещение использовалось жильцами с некоммерческой целью и не сдавалось в аренду. Это подтверждалось данными о коммунальных платежах и послужило основой для обращения продавцом в реестр с просьбой изменить статус помещения — к моменту продажи оно было уже некоммерческим. Тот факт, что за несколько дней до продажи продавец изменил статус недвижимости, ничего не менял с правовой точки зрения — квартира никогда не использовалась в коммерческой целях. Изменение статуса также указывало на то, что у продавца не было цели получить как можно больше средств (коммерческая недвижимость, в большинстве случаев, стоит дороже). В итоге Совет посчитал деятельность заявителя неэкономической.
Сначала разберем решение, в результате которого налогоплательщик получил отказ. По материалам одного из дел жалобщик реализовал коммерческое помещение (квартиру), полученное в наследство. Сумма продажи превысила 100 тыс. лари. По его аргументам, он жил в квартире с семьей и использовал ее в личных целях. Изучив документы, Совет по рассмотрению споров выяснил, что утверждения не соответствуют действительности: помещение было зарегистрировано в публичном реестре как коммерческая недвижимость и перед реализацией использовалось для сдачи в аренду. Дополнительных документов в защиту своей позиции жалобщик не представил. Фактическая сторона дела полностью исключала возможность удовлетворения жалобы: было продано коммерческое помещение, используемое в экономических целях.
Теперь рассмотрим дело с позитивным исходом для заявителя даже несмотря на то, что квартира до продажи имела коммерческий статус. В решении по данному спору сказано, что помещение использовалось жильцами с некоммерческой целью и не сдавалось в аренду. Это подтверждалось данными о коммунальных платежах и послужило основой для обращения продавцом в реестр с просьбой изменить статус помещения — к моменту продажи оно было уже некоммерческим. Тот факт, что за несколько дней до продажи продавец изменил статус недвижимости, ничего не менял с правовой точки зрения — квартира никогда не использовалась в коммерческой целях. Изменение статуса также указывало на то, что у продавца не было цели получить как можно больше средств (коммерческая недвижимость, в большинстве случаев, стоит дороже). В итоге Совет посчитал деятельность заявителя неэкономической.
Заключение юристов
Обязательным условием для обложения физического лица налогом на добавленную стоимость (при продаже любого количества объектов недвижимости на сумму более 100 тыс. лари в течение 12 последовательных месяцев) является его настоящее намерение, а не количество проданных квартир. Изучив регуляции и практики, мы также увидели, насколько важна аргументация продавца о целях осуществляемой им деятельности и доказательства, подтверждающие его позицию.
Чтобы выполнить все обязательства в соответствии с налоговым законодательством Грузии, каждый случай следует анализировать индивидуально.
Напомним, что иностранцы в полном объеме несут обязанность платить налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью (НДС, подоходный налог и налог на имущество). Статус налогового резидента Грузии или наличие / отсутствие ВНЖ на возникновение или исполнение данной обязанности, а также на налоговые ставки не влияет — мы писали об этом в предыдущих статьях.
Чтобы выполнить все обязательства в соответствии с налоговым законодательством Грузии, каждый случай следует анализировать индивидуально.
Напомним, что иностранцы в полном объеме несут обязанность платить налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью (НДС, подоходный налог и налог на имущество). Статус налогового резидента Грузии или наличие / отсутствие ВНЖ на возникновение или исполнение данной обязанности, а также на налоговые ставки не влияет — мы писали об этом в предыдущих статьях.
Юристы JUST Advisors готовы помочь в любых юридических вопросах, связанных с недвижимостью: правовой и технический аудит объекта, проверка продавца, структурирование сделок с ипотекой, судебным арестом, сложные формы расчетов, составление многоязычных договоров, приватизация, узаконивание перепланировки, изменение статуса объекта недвижимости (жилое / нежилое), заключение договоров аренды. Возьмем на себя полное сопровождение ваших сделок, окажем услуги налогового учета для физлиц, представим ваши интересы в суде.
Было полезно? Поделитесь своим мнением
Читайте также
