Строительная амнистия начинается в Батуми

Многие объекты в Грузии, строительство которых давно завершено, активно эксплуатируются, сдаются в аренду, продаются, не будучи при этом…введенными в эксплуатацию. Статус «строящийся объект» в выписке из Публичного реестра встречается нередко.

Только вступившая в силу 28 июля 2021 года статья 139.1 Кодекса территориально-пространственного планирования и архитектурно-строительной деятельности Грузии (далее — Кодекс) установила запрет на эксплуатацию объектов ДО получения акта о вводе их в эксплуатацию — но данная норма распространяется исключительно на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 01 января 2022 года.

Статус строящегося (то есть не введенного в эксплуатацию) объекта не ограничивает права собственника и не мешает сделкам с объектом, НО не гарантирует соответствие объекта утвержденному проекту, а значит и его техническую безупречность.

В чем причина наличия такого количества зданий и сооружений, не введенных в эксплуатацию и как с этим борется государство?

Как правило, в эксплуатацию не введены дома, построенные без разрешения на строительство или с отклонением от утвержденного проекта.
А борется с такими “строящимися” объектами государство через строительную амнистию.

Так, 28 июля 2021 года ст. 141.3. строительная амнистия была объявлена в Тбилиси — заинтересованные лица получили возможность в течение двух лет обратиться с заявлением о вводе в эксплуатацию объектов, завершенных строительством до 18 августа 2020 года.

31 мая 2023 года Кодекс был дополнен ст. 141.7, в соответствии с которой:

строительная амнистия начинается в Батуми с 30 июня 2023 года,
продлится 2 года,
коснется объектов, строительство которых было завершено к 26 сентября 2022 года.

Амнистия распространяется на следующие объекты:

Здания и сооружения, строительство которых было завершено до 26 сентября 2022 года, велось на основании разрешения на строительство, но с отклонением от проекта или на неподходящем земельном участке,
Здания и сооружения, строительство которых было завершено до 26 сентября 2022 года, велось без разрешения на строительство, но на земельном участке, допускающем такую застройку
Частным домам 1 и 2 категории.

и не распространяется на:

Здания пятого класса;
На недвижимый памятник, определенный Законом Грузии «О культурном наследии»;
На субъект, деятельность которого, в соответствии с Кодексом оценки защиты окружающей среды, подлежит оценке воздействия на окружающую среду;
На субъект, осуществляющий деятельность, которая предусмотрена Постановлением Правительства Грузии «Об Утверждении технических регламентов защиты окружающей среды».

Важно: объект считается завершенным строительством, когда основные конструктивные системы и экстерьерные строительные работы в них завершены. Выполнение работ по отделке и благоустройству не является обязательным для целей признания объекта завершенного строительством

С заявлением о вводе объекта в эксплуатацию в рамках амнистии может обратиться заинтересованное лицо, к которым Кодекс относит: первоначального собственника/заказчика, а также любое другое заинтересованное лицо, законный интерес которого доказан как индивидуально, так и в форме солидарного/долевого права/доли.

Важно: амханагоба или жильцы строящихся домов также могут выступить заинтересованными лицами

Процедура ввода объекта в эксплуатацию в рамках амнистии урегулирована Кодексом. Так, заинтересованное лицо вместе с соответствующим заявлением обязано представить следующую документацию:

топографический план с указанием текущего состояния объекта;
выписку из государственного реестра и межевой чертеж соответствующего земельного участка, на котором изображен действующий объект;
архитектурный проект объекта и обмерочный чертеж существующего состояния объекта;
фотографии объекта;
экспертное заключение, подтверждающее устойчивость и сейсмостойкость несущих конструкций объекта, выданное аккредитованным инспекционным органом;
при необходимости — экспертное заключение по проекту, выданное аккредитованным инспекционным органом;
в случае выполнения работ по внутренней планировке или мощению и благоустройству с нарушением объекта — согласие соответствующих лиц;
обязательное количество машино-мест, предусмотренное согласованным архитектурным проектом (при наличии такой обязанности в согласованном архитектурном проекте), а при отсутствии указанного проекта — при отсутствии количества машино-мест, предусмотренного законодательством Грузии — согласие соответствующих лиц;
акты испытаний технологических устройств (лифтов, эскалаторов и т.п.), установленных на объекте;
в случае коммерческого объекта, характеристики которого превышают характеристики здания II класса, — заключение о соблюдении требований пожарной безопасности, действующее на момент выдачи соответствующего разрешения на строительство.

В целях проверки качества и безопасности строительства государственный орган, осуществляющий контроль в сфере безопасности строительства, может запросить дополнительные документы.

Заявление о вводе объекта в эксплуатацию должно быть рассмотрено в течение 6 месяцев (у гос.органа есть право на продление этого срока еще на 6 месяцев). По истечении вышеуказанного срока орган обязан принять решение либо о вводе объекта в эксплуатацию, либо об отказе в вводе объекта в эксплуатацию.

Текст Кодекса с учетом изменений вы можете найти здесь.

Юристы и адвокаты JUST Advisors имеют обширную практику урегулирования спорных имущественных вопросов, правовой экспертизы строящихся объектов, сопровождения процесса строительства и регистрации права и готовы встать на защиту ваших имущественных прав и законных интересов.