„Гирао“ – это продажа квартиры на время, или возможность пользоваться квартирой, оплатив всю арендную плату вперед? Это возможность купить квартиру по цене ниже рынка или потерять надежду стать ее собственником в последний момент?
„Гирао" может быть специфическим термином или формой сделки, характерной для определенной правовой системы. В Грузии термин "гирао квартиры" широко распространен в обиходе, однако с правовой точки зрения это выражение не совсем корректно - предметом „гирао“ (залога), который служит средством обеспечения как денежного, так и неденежного требования, могут быть только движимые вещи или нематериальные имущественные блага должников или третьих лиц. Обеспечение долга недвижимостью, например квартирой, происходит через ипотеку.
С 2018 года, в результате изменений в законодательстве, Гражданский кодекс установил, что в качестве средства обеспечения требования, вытекающего из договора о займе/кредите, подлежащем выдаче/выданном физическим лицам, в том числе, индивидуальным предпринимателям, не могут использоваться недвижимые вещи. Ограничение не действует, если договором устанавливается, что недвижимая вещь, обремененная ипотекой, была передана в пользование ипотекарю с целью использования в качестве жилого помещения.
В такой сделке лицо заключает договор, по которому оно получает право на проживание в квартире, пока не выплатит ее полную стоимость в рамках условий, согласованных со второй стороной.
Как правильно оформить „гирао“? Какие обязательства у продавца? Какие обязательства у покупателя?
Существует несколько путей оформления „гирао“:
1. Договоры о займе и ипотеке с правом проживания:
В рамках договоров о займе и ипотеке с правом проживания, стороны заключают соглашение, которое охватывает заем, ипотеку, а также использование квартиры. Следовательно, „гирао“ квартиры устанавливает три ключевых правоотношения:
● Договор займа - Займодатель предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязуется их вернуть. Устанавливаются условия предоставления и возврата этих средств, включая сроки погашения, процентные ставки и другие важные детали, касающиеся финансовых и юридических аспектов сделки.
● Договор ипотеки - Возврат займа обеспечивается ипотекой, которая подразумевает обременение квартиры в пользу займодавца. Это обеспечивает займодавцу право иметь приоритет перед другими кредиторами при удовлетворении требований и является гарантией возврата денежных средств, занятых заемщиком.
● Договор об использовании квартиры - Кредитор, обладая правом ипотеки на квартиру, в замены процентов за займ получает право, пользоваться этой квартирой на протяжении срока действия ипотеки.
Стороны могут заключить отдельные соглашения или интегрировать условия непосредственно в один договор.
Таким образом, в рамках договоров о займе и ипотеке с правом проживания, займодатель (ипотекарь) обязывается передать заемщику (собственнику жилой недвижимости) предусмотренную договором сумму денег, взамен на что заемщик обременяет свою жилую недвижимость в пользу займодателя и предоставляет ему право на проживания. По окончании срока договора заемщик обязуется вернуть полученную сумму денег, а займодатель обязан снять обременение и освободить квартиру, возвращая тем самым заемщику полные права на недвижимость.
Договор ипотеки, заключенный для обеспечения требования, вытекающего из договора займа, удостоверяется в нотариальном порядке. Нотариус при удостоверении договора ипотеки обязан разъяснить сторонам договора правовые последствия нарушения ими обязательств, предусмотренных договорами займа и ипотеки.
Ипотека приобретает юридическую силу только после её регистрации в Национальном агентстве публичного реестра. Эта регистрация является обязательной процедурой, которая гарантирует, что права на заложенную недвижимость юридически закреплены и признаны государством. Это обеспечивает займодателю возможность воспользоваться своими правами по ипотеке в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по возврату займа.
2. Договор купли-продажи с правом выкупа:
Договор купли-продажи с правом выкупа - еще одна возможность урегулировать желаемые правоотношения. В рамках договора покупки с правом выкупа покупатель передает продавцу установленную сумму денежных средств, при этом продавец сохраняет за собой преимущественное право на последующий выкуп недвижимости в течение установленного сторонами срока. Покупатель, в свою очередь, регистрирует право собственности на приобретенное имущество с соответствующим обременением.
Если по окончании срока продавец не реализует свое право выкупа, покупатель вправе обратиться в Публичный реестр для официального снятия обязательства и закрепления недвижимости в своей полной собственности. Это позволяет покупателю не только защитить свои инвестиции, но и обеспечить соблюдение финансовых обязательств продавцом, а также эффективно контролировать риски и управлять заложенной недвижимостью.
Какие обременения/сделки регистрируются в Публичном реестре при заключении и по окончании договора?
Договоры о займе и ипотеке с правом использования:
- Регистрация ипотеки (при заключении);
- Снятие ипотеки (по окончании);
Договор купли-продажи с правом выкупа:
- Регистрация права собственности (при заключении);
- Регистрация обременения - право выкупа (при заключении);
- Снятие права выкупа (при окончании).
Обязательно ли участие обоих сторон при регистрации в Публичном реестре?
Для регистрации права ипотеки достаточно заявления одной из заинтересованных сторон, сопровождаемого необходимой документацией. Эта документация включает в себя должным образом оформленный договор, документ, подтверждающий оплату за услуги, связанные с регистрацией, документ, подтверждающий личность заявителя.
Какие риски оно в себе несет?
При „гирао“ оба участника сделки могут понести убытки:
- Для заемщика основной риск заключается в потере собственности в случае неспособности возврата заемных средств. В случае невозврата долга заемщиком, займодатель, принимая во внимания законодательные и договорные регуляции, имеет право продать заложенную недвижимость через аукцион. Это ставит заемщика в уязвимое положение, поскольку он может лишиться своего жилья и потенциально остаться с долгом, если вырученные средства не покроют полностью сумму займа. Если квартира будет продана за сумму, меньшую, чем размер долга, заемщик останется должен разницу, если таковое условие предусмотрено договором;
- Когда недвижимость передается в ипотеку для обеспечения займа, кредитор должен уделить внимание проверке своего статуса - чтобы установить является ли он первичным или вторичным ипотекарем требуется проверка данных в Публичном реестре. Если кредитор является вторичным ипотекарем, он должен учитывать, что в случае продажи недвижимости на аукционе, новый владелец имеет право выселить его из квартиры без выплаты какой-либо компенсации;
- Стоимость объекта залога может упасть по ряду причин, включая экономические изменения, снижение рыночного спроса или физическое износ, что снижает степень защиты займодавца;
- Иногда условия залога могут быть недостаточно чётко описаны в договоре, что вызывает правовую неопределённость и может привести к спорам;
- Проблемы с управлением и обслуживанием заложенного имущества могут ухудшить его состояние и, как следствие, снизить его стоимость.
Юридические консультации перед заключением сделок могут помочь минимизировать потенциальные риски для обеих сторон.