Цель: Приобрести право аренды земельного участка площадью до 2 Га в лесной зоне с целью застройки его некапитальными строениями.
Постановка задачи: Определить возможность, способы и порядок приобретения земельного участка.
Нормативные акты, использованные при подготовке заключения:
- Конституция Грузии
- Гражданский Кодекс Грузии
- Кодекс о местном самоуправлении
- Кодекс Грузии «О пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности»
- Лесной Кодекс Грузии
- Закон Грузии о государственном имуществе
- Закон Грузии «О порядке возмещения расходов по освоению земель несельскохозяйственного назначения, причиненного ущерба»
- Закон Грузии «О признании права собственности на земельные участки, находящиеся во владении (пользовании) физических лиц и юридических лиц частного права»
- Закон Грузии «О собственности на землю сельскохозяйственного назначения»
- Закон Грузии «О воде»
Допущения и оговорки: данное заключение носит общий характер и преследует цель сформировать у Заказчика общее представление о порядке приобретения и застройки земель в Грузии. По факту выбора Заказчиком конкретного земельного участка, описанный в настоящем заключении порядок будет детализирован.
Заключение
Основой экономики Грузии является туризм и сельское хозяйство, поэтому вопросам правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и земель под строительство объектов гостиничного хозяйства уделяется значительное внимание.
При этом в Грузии нет Земельного кодекса как отдельного кодифицированного акта и отдельные нормы о предоставлении земельного участка включены в Гражданский кодекс, Лесной кодекс, Водный кодекс, Закон «О собственности на землю сельхозназначения», а также подзаконные нормативные акты.
Земля может находиться в собственности государства, муниципального образования, в частной собственности физических и юридических лиц (коммерческие и некоммерческие организации). Земля также может принадлежат Патриархии.
НЕграждане Грузии могут иметь в собственности земли несельскохозяйственного назначения — сельхозугодья могут быть ТОЛЬКО в собственности Граждан Грузии. Любые земли, включая земли сельхозназначения, могут быть переданы в ПОЛЬЗОВАНИЕ (в том числе аренду) иностранцу.
Форм владения земельными участками всего две: собственность и пользование, которое включает в себя право застройки, узуфрукт и аренду. Чаще всего используется аренда (на срок до 49 лет) как форма пользования землей.
У государства земельный участок можно приобрести в собственность или в пользование на:
- Аукционе
- Путём прямого выкупа или получения в пользование
- Путём прямой продажи или передачи в пользование на основании конкурентного отбора.
Процедура оформления земельного участка от момента его выбора до момента регистрации права занимает в среднем 6 месяцев и включает в себя следующие этапы: формирование, постановка на кадастровый учет, обращение к собственнику с просьбой о выкупе (предоставлении в аренду), определение собственником возможности и порядка распоряжения земельным участком, реализация процедуры предоставления земельного участка (аукцион, конкурсный отбор), заключение и регистрация договора.
Земли сельхозназначения имеют зонирование, в соответствии с которым выделяют 4 вида территорий:
- Рекреационная
- Особого регулирования
- В пределах административных границ города Тбилиси и города Батуми
- Прочие сельскохозяйственные земли.
Также выделяют земли государственного водного фонда и государственного лесного фонда – их оборот и использование имеют свои особенности. Зонирование и принадлежность земли в лесному или водному государственному фонду определяет возможность и условия перевода сельхозземель в категорию несельскохозяйственных. Процедура перевода земельного участка из одной категории в другую занимает от 3 до 6 месяцев (в среднем).
В стране достаточно много земельных участков, которые исторически находятся в правомерном владении частных лиц, – право собственности на них может быть приобретено в порядке признания (упрощенный порядок).
Застройка может быть произведена на землях любой категории. Категория земельного участка и зона определяют классы застройки. Объем документов для получения разрешения на строительство также зависит от класса застройки. Небольшие объекты, площадью по внешнему контуру до 60 кв.м. и высотой до 5 метров от козырька крыши до земли (1 класс) не требуют согласования проекта, а разрешение на строительство для них оформляется в упрощенном порядке — необходимо представить в муниципалитет эскиз и фотомонтаж объекта. Вся процедура, как правило, занимает не больше 1 месяца. Для объектов бОльшей площади и этажности (2 и 3 классы) требуется разработка и согласование полноценного проекта и получение разрешения на строительство. Вся процедура, при отсутствии осложнений, занимает не больше 1 месяца, а при необходимости согласования Архитектурно-планировочного задания – не больше 2 месяцев.
