1: «Есть ли механизм ускоренного получения участка?»
Если мы говорим о государственных землях или землях муниципалитетов, то процедуры стандартные по срокам. Скорость зависит от сформированности участка на момент принятия решения о его выкупе. Если участок сформирован, стоит на кадастровом учете, право собственности государства на него зарегистрировано, то останется только обратиться с заявлением, дождаться на него ответа (30 дней) и дальше – процедура назначения аукциона (10 дней) – его проведение (30 дней) – оформление документов. Если участок выставляется на повторные торги (если первые признаны несостоявшимися), то повторные торги проводятся быстрее.
2: «Выкуп или аренда — плюсы очевидны, а вот минусы пока не понимаю, кроме цены. Выкуп ускоряет процесс взаимодействия с законодательными органами?»
Смотрите, процедуру приобретения Земельного Участка инициирует заинтересованное лицо. В заявлении оно определяет желаемую форму приобретения ЗУ (собственность или аренда).
Агентство по управлению государственным (или муниципальным) имуществом рассматривают конкретное заявление и с указанным в нем желаемым способом приобретения. Само Агентство не вправе менять заявленный способ приобретения. Если государство (муниципалитет) посчитает такой способ распоряжения землей невозможным, будет отказ. Однако это не исключает возможности обратиться с новым заявлением с другим способом приобретения того же участка. Но такой метод проб и ошибок удлиняет процедуру. Поэтому мы всегда рекомендуем встретиться с Агентством до подачи заявления, описать ситуацию и уточнить реальный способ приобретения в зависимости от целей.
Есть только одно исключение, когда государство определяет форму выкупа (Ст. 64 Закона «О государственном имуществе»): Решение о прямой продаже государственного имущества на основе конкурентного подбора принимает Правительство Грузии. Правительство Грузии вправе в отдельных случаях возлагать полномочие по принятию указанного решения на Министра экономики и устойчивого развития Грузии. Ст. 7. (3) Того же закона: «Приватизация в форме прямой продажи или прямой продажи на основе конкурентного подбора находящихся в государственной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, не сданных в аренду, осуществляется на основании решения Правительства Грузии.»
3. «Порядок проведения аукциона: верно ли я понял, что, найдя интересный участок, проведя по нему некоторую работу, выставив его на аукцион он становится доступен другим предпринимателям в данной сфере? Нет ли тут рисков? Если есть, как их можно минимизировать?»
Да, все верно. Если будет объявлен аукцион – то победит тот, кто предложил бОльшую выкупную стоимость. Но также может быть объявлен аукцион с условиями – и тогда победит тот, кто предложит бОльшую стоимость + подтвердит удовлетворение условий.
При приватизации государственного имущества в форме аукциона с заявленными условиями в случаях, предусмотренных постановлением Правительства Грузии, начальная приватизационная стоимость государственного имущества может определяться ценой, ниже рыночной стоимости, а в случае находящихся в государственной собственности, не сданных в аренду земель сельскохозяйственного назначения – ценой, ниже стоимости, установленной Законом.
Для участия в аукционе необходимо предоставить задаток или банковскую гарантию. Если аукцион будет признан несостоявшимся, то на повторном аукционе начальная приватизационная стоимость государственного имущества может сокращаться до 50 процентов, а если находящееся в государственной собственности имущество не будет продано и по этой цене, начальная приватизационная стоимость может сокращаться еще.
4. «Аукцион, как я понимаю, зависит только от цены. А вот прямая продажа, в том числе, на основании конкурентного отбора – от дополнительных каких-то критериев, которым должен отвечать участник – верно? Можно ли как-то влиять на формирование условий?»
Путем прямой продажи и прямой продажи на основании конкурентного предложения может быть реализовано любое недвижимое имущество и земли сельхоз назначения, непереданные в аренду. Если прямая продажа осуществляется на основе конкурентного подбора, право собственности предоставляется заинтересованному лицу, (потенциальному инвестору), полностью и добросовестно выполнившему условие (условия), установленное для приватизации государственного имущества в форме прямой продажи на основе конкурентного подбора.
Прямая продажа и прямая продажа на основе конкурентного подбора находящегося в государственной собственности, не сданного в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, осуществляются по решению Правительства Грузии, на основании инициирования или (и) представления управляющего имуществом.
5. «Кто проводит торги – всегда муниципалитет? Или когда-то министерство имущества? От чего это зависит?»
Если имущество находится в собственности государства, то обращаемся с заявкой к Национальному Агентству распоряжения имуществом, если в собственности муниципалитета – то обращаемся к муниципалитету.
6. «Можно ли выкупить находящийся в аренде земельный участок сельхоз назначения? А иное недвижимое имущество?»
Да, можно. Путем прямой продажи. Только следует помнить, что арендатором сельхозземель могут быть иностранные граждане, а вот собственниками – только граждане Грузии. Иное недвижимое имущество может быть выкуплено арендатором путем прямой продажи в том случае, если договор аренды этого имущества был заключен с ним до 01 января 2007 года.
7. «Что такое Узуфрукт?»
Ст. 242 ГК Грузии: «Недвижимая вещь может передаваться в пользование другому лицу так, что оно как собственник будет правомочно использовать эту вещь и не допускать пользования ею третьими лицами, однако в отличие от собственника оно не имеет право отчуждать, обременять ипотекой или передавать по наследству эту вещь (узуфрукт). Для сдачи внаем или аренду этой вещи необходимо согласие собственника. После отмены узуфрукта собственник становится участником соответствующих отношений найма или аренды.»
8. «Есть ли категории государственного недвижимого имущества, которое нельзя приватизировать?»
Да, статья 4 Закона «О государственном имуществе» определяет виды такого имущества. В частности, нельзя приватизировать водные объекты и недра, автомобильные дороги (при отсутствии альтернативных) и пантеоны, культовые сооружения, отдельные категории сельхозземель (пастбища, места для прогона скота) и земли государственного водного фонда (водоохранную зону и зону санитарной защиты).
9. «Как определяется цена имущества, подлежащего приватизации или имущественного права (арендная плата) и в каких случаях возможна безвозмездная передача имущества?»
Порядок определения приватизационной стоимости и начальной приватизационной стоимости определяется Правительством Грузии. А в отношении земель несельскохозяйственного назначения нормативную цену с учетом рыночной стоимости определяет представительный орган местного самоуправления – Собрание.
Безвозмездная передача имущества возможна по решению Правительства Грузии вынужденным переселенцам со временно оккупированных территорий, а также Апостольской автокефальной церкви. В «Законе о государственном имуществе» определен порядок расчета приватизационной стоимости для отдельных видов имущества. Так, например, начальная продажная цена лесного участка, находящегося в пределах территории поселка, составляет 200 лари/1 га. А приватизационная стоимость арендованного имущества, выкупаемого путем прямой продажи, составляет пятикратный размер годовой арендной платы.
10. «Порядок проведения аукциона. Кто инициирует его проведение? Государство или тот, что заинтересован в участке?»
ст.8 Закона «О государственном имуществе»
Граждане Грузии, зарегистрированные в Грузии юридические лица частного права, а также третьи лица, желающие приватизировать имущество в форме аукциона в целях инициирования приватизации обязаны:
- а) выбрать находящийся в государственной собственности не сданный в аренду земельный участок (участки) и разбить в случае необходимости на участки оптимального размера (не менее 3 гектаров). Указанное ограничение не действует, если площадь участка меньше 3 гектаров;
- б) изготовить детальный кадастровый чертеж (чертежи) плана/замера выбранного находящегося в государственной собственности, не сданного в аренду земельного участка (участков) сельскохозяйственного назначения, а также собрать информацию о его (их) категории и качестве;
- в) подать в орган, осуществляющий приватизацию, заявление о выражении интереса по поводу приватизации в форме аукциона, находящегося в государственной собственности не сданного в аренду земельного участка (участков) сельскохозяйственного назначения.
11. Земли государственно водного фонда. Особенности владения.
Земли государственного водного фонда могут находиться в частной собственности или в аренде. При этом застройка земельных участков в границах водозащитной полосы и зоны санитарной охраны (то есть в непосредственной близости от водоема) запрещена.
12. Земли государственного лесного фонда. Особенности владения.
Земли государственного лесного фонда с правом пользования в сельскохозяйственных целях и с правом пользования в несельскохозяйственных целях передаются в аренду на срок до 49 лет.
Что касается приватизации, то возможно выкупить лесные земли бывших колхозов и совхозов с находящимися на них лесами или без таковых, если такие земли расположены в границах населенных пунктов по решению соответствующего муниципалитета. Приватизация земельного участка леса в пределах территориальных границ поселков осуществляется в форме публичного аукциона. Если в публичном аукционе не выявлен победитель, публичный аукцион проводится повторно. Между органом, осуществляющим приватизацию, и лицом, победившим в аукционе, заключается договор о купле-продаже.
Приватизация таких лесных земель осуществляется в соответствии с приватизационным планом (ст.16 Закона «О государственной собственности»). А правом участвовать в публичном аукционе имеет числящийся в подымной книге или(и) зарегистрированный в пределах территориальных границ конкретной административной единицы (населенного пункта (села, поселка, города), объединения населенных пунктов) гражданин Грузии или группа граждан (лиц) Грузии.
Начальная приватизационная стоимость таких участков определена законом в 200 лари/1 га. Земельные участки лесного фонда могут использоваться в курортных, рекреационных, спортивных и других культурно-оздоровительных целях.
13. Застройка земель.
На землях сельхоз назначения возможно строительство зданий 1 категории – то есть не более 60 кв.м. по наружному контуру здания, включая веранду и террасу. Максимальная высота таких зданий до 5 метров от козырька крыши до земли
